Tasse Acquisto Prima Casa e Agevolazioni 2024

Tutto è pronto per il rogito ma non sai quali sono le tasse per l’acquisto della prima casa? Per le cosiddette “prime case” sono previste agevolazioni fiscali molto importanti, a patto di rispettare alcune condizioni.

Prima di entrare nei dettagli, vediamo le tasse della prima casa in breve:

• Per acquistare la prima casa, la maggior parte delle volte dovrai pagare le seguenti tasse: ipotecaria (50 euro), catastale (50 euro) e di registro (pari al 2% del valore catastale);
• Per il mantenimento della prima casa dovrai pagare solamente la tassa sui rifiuti (TARI) e non l’IMU (la tassa sulla proprietà);
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Indice:

• Prima casa: definizione e requisiti di legge
• Tasse acquisto prima casa da privato: come calcolarle
• Quali tasse bisogna pagare per l’acquisto della prima casa da un’impresa?
• Tasse per il mantenimento della prima casa: le imposte previste
• Acquisto prima casa: cos’è la regola del prezzo-valore per le tasse?
• Agevolazioni imposte per l’acquisto della prima casa: requisiti e come richiederle
• Quando si perde il diritto alle agevolazioni sulle tasse per la prima casa?
• Le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto prima casa

Prima casa: definizione e requisiti di legge

La prima casa è l’immobile (non di lusso) che si trova nello stesso comune in cui hai la residenza, a patto che al momento dell’acquisto tu non possieda già altre case nello stesso comune.

Per riassumere, possiamo identificare 5 requisiti da rispettare perché un immobile possa essere definito “prima casa” e usufruire degli sconti fiscali sull’acquisto:

1. Il proprietario è una persona fisica;
2. L’immobile è residenziale e non di lusso/signorile (ovvero categoria catastale A1, A8 e A9);
3. La casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente risulta residente, oppure in cui sposterà la residenza entro 18 mesi dalla firma del rogito;
4. L’acquirente non deve possedere altre case nello stesso comune, nemmeno se in comunione col coniuge o con usufrutto;
5. Il proprietario o il suo coniuge non devono aver già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa sul territorio nazionale.

Tasse acquisto prima casa da privato: come calcolarle

Quando acquisti un immobile da un privato come prima casa dovrai versare le seguenti imposte:

• Imposta catastale: 50 euro (fissa);
• Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa);
• Imposta di registro: il 2% del valore catastale della tua prima casa.

Di norma, l’acquisto di un immobile prevede il pagamento del 9% del suo valore catastale come imposta di registro. Tuttavia, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa prevedono uno sconto molto importante sull’imposta di registro: dovrai pagare solamente il 2% del suo valore catastale.

📅 Tutte le imposte vengono pagate al momento del rogito notarile: dovrai corrisponderle al notaio insieme al suo onorario; successivamente sarà il professionista a pagare le tasse per tuo conto.

Quali tasse bisogna pagare per l’acquisto della prima casa da un’impresa?

Se acquisti la tua prima casa da un’impresa che vende in esenzione IVA, allora le tasse saranno esattamente le stesse che abbiamo visto prima con l’acquisto da un privato.

Se, però, acquisti la prima casa da un’impresa che applica l’IVA allora dovrai pagare delle imposte differenti:

• Imposta catastale: 200 euro (fissa);
• Imposta ipotecaria: 200 euro (fissa);
• Imposta di registro: 200 euro (fissa);
• IVA: pari al 4% del prezzo della prima casa.

Anche in questo caso, lo Stato applica uno sconto alle cosiddette “prime case”: a questo tipo di immobili viene applicata l’IVA scontata dal 10% al 4% sul prezzo di acquisto.

📅 Anche in questo caso, tutte le imposte vengono pagate al momento del rogito notarile e versate poi dal notaio allo Stato.

Tasse per il mantenimento della prima casa: le imposte previste

Una volta acquistato l’immobile come prima casa, dovrai versare alcune tasse per il mantenimento dell’abitazione.

In realtà, come vedremo, chi possiede una prima casa dovrà pagare solamente la TARI (la tassa sui rifiuti).

L’IMU: la tassa sulla proprietà non è prevista per la prima casa

In passato, qualsiasi proprietario di un immobile era tenuto a pagare una “tassa sulla proprietà” (che oggi chiamiamo IMU). L’IMU, però, non va più pagata sulla prima casa e, ad oggi, questa è una tassa prevista solo per le seconde case.

La TARI: l’imposta comunale per i rifiuti

Il valore della TARI varia in base alle disposizioni del tuo comune. In generale, comunque, il suo valore può cambiare in base alla superficie calpestabile dell’immobile (in metri quadri) e al numero di componenti della famiglia.

La TARI è composta da due quote:

• Una quota fissa: si moltiplica la tariffa in €/mq per i metri quadri calpestabili dell’abitazione (la tariffa varia a seconda del numero di componenti);
• Una quota variabile: si stima la produzione di rifiuti in base al numero di componenti.

Puoi consultare le tariffe TARI del tuo comune dal sito dell’Agenzia delle Entrate: ti basterà inserire il tuo comune, selezionare l’anno e scaricare i documenti e gli allegati per trovare le tabelle con le tariffe.

💡 Per maggiori informazioni puoi contattare direttamente il tuo comune.

Acquisto prima casa: cos’è la regola del prezzo-valore per le tasse?

Come abbiamo visto, le tasse in fase di acquisto dell’immobile per prima e seconda casa si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto (cioè, sul valore commerciale), a meno che non sia applicata l’IVA.

Questo meccanismo è detto “regola del prezzo-valore” ed ha due effetti principali:

• Le tasse da pagare saranno spesso inferiori, in quanto il valore commerciale è generalmente più elevato di quello catastale;
• Non si ha alcun vantaggio nel nascondere allo Stato il reale prezzo di acquisto dell’immobile.

Puoi calcolare il valore catastale in pochi e semplici passi sul sito dell’Agenzia delle Entrate:

1. Recupera la visura catastale per individuare foglio, particella e subalterno del tuo immobile (cioè, i suoi elementi identificativi);
2. Usare questi dati per consultare la rendita catastale della tua abitazione;
3. Rivaluta la rendita catastale del 5% e moltiplicala per il coefficiente 110.

🧮 Valore catastale prima casa = rendita catastale x 1,05 x 110.

Questa regola si applica solamente se si rispettano alcuni requisiti:

• L’atto è assoggettabile ad imposta di registro;
• L’acquirente è una persona fisica e non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• I beni acquistati e le relative pertinenze devono essere immobili ad uso abitativo;
• L’acquirente fa esplicita richiesta di usufruire del beneficio all’interno dell’atto di compravendita.

👉 Sono escluse le vendite sottoposte ad IVA, gli acquisti da parte di società e gli immobili che non sono utilizzati come abitazioni (come negozi, capannoni, uffici, ecc.).

Agevolazioni imposte per l’acquisto della prima casa: requisiti e come richiederle

Abbiamo visto che, in fase di acquisto della prima casa, potresti avere diritto a sconti sulle tasse molto importanti:

• In caso di acquisto da privati, l’imposta di registro viene scontata dal 9% al 2% sul valore catastale;
• In caso di acquisto prima casa da imprese con applicazione di IVA, l’IVA è scontata dal 10% al 4%.

✍️ Dovrai richiedere queste agevolazioni all’interno dell’atto di compravendita dell’immobile, che sarà redatto, controllato e inviato dal notaio prima di completare l’acquisto.

Ci sono però alcuni requisiti da rispettare, cioè quelli che abbiamo illustrato nel primo paragrafo. Può sembrare semplice ma c’è una casistica che spesso genera confusione, ovvero la presenza di un’altra casa già di proprietà dell’acquirente: non è detto che questo blocchi l’accesso agli sgravi fiscali, tutto dipende dai casi. Li abbiamo riassunti in questa tabella 👇

💡 Puoi approfondire l’argomento sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Quando si perde il diritto alle agevolazioni sulle tasse per la prima casa?

Le agevolazioni per la prima casa possono essere perse in alcuni casi:

• Le dichiarazioni nell’atto di acquisto sono false;
• L’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto – a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
• La residenza non viene spostata nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• Entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

In tutti questi casi, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, i relativi interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Qui sotto trovi tutte le guide sul cambio residenza nei principali comuni italiani 👇

• Cambio residenza Roma online;
• Cambio residenza Torino online;
• Cambio residenza Milano online;
• Cambio residenza Bologna online;
• Cambio residenza Firenze online.

Ti ricordiamo che, per spostare la residenza, è necessario dimostrare di abitare presso l’indirizzo indicato. Dovrai, quindi, avere le utenze attive all’interno dell’abitazione.

In base alle tue esigenze, potresti dover richiedere:

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Le spese di intermediazione immobiliare per l’acquisto prima casa

Quando acquisti la prima casa potresti dover pagare anche le spese di intermediazione immobiliare.

Le spese di intermediazione immobiliare non sono altro che commissioni di cui un’agenzia immobiliare può richiedere il pagamento qualora faccia da intermediario tra cliente e venditore.

Queste provvigioni si aggirano, di solito, tra il 2% e il 6% e sono previste delle detrazioni fiscali pari al 19% (grazie alla Dichiarazione dei Redditi).