Disdetta del contratto di affitto: cos’è e come funziona

Sapevi che è possibile recedere da un contratto di locazione sia dalla parte del conduttore (affittuario), che da quella del locatore (proprietario)? In questo articolo ti mostreremo tutto il necessario sulla disdetta del contratto d’affitto: quali sono le condizioni, le tempistiche e le modalità, e ti procureremo un modello di modulo disdetta affitto su Word 🏠

Disdetta contratto di affitto, in breve:

• Il recesso del contratto di locazione deve essere solitamente comunicato con un preavviso di 6 mesi
• La legge prevede diversi tipi di contratti di locazione con durate e scadenze differenti
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Indice:

• Contratto di locazione: cos’è e come funziona
• Tipologie di contratti d’affitto
• Quando posso fare un recesso anticipato dal contratto di locazione?
• Disdetta del contratto di locazione da parte dell’affittuario (locatario)
• La risoluzione del contratto da parte del locatore (proprietario)
• Come dare disdetta dell’affitto: preavviso e modalità
• Lettera di disdetta contratto d’affitto
• Modulo di disdetta affitto Word

Contratto di locazione: cos’è e come funziona

Il contratto di locazione è un documento dove un locatore (proprietario di un immobile) sancisce il diritto di godimento di un immobile di sua proprietà ad un locatario (conduttore, affittuario) a fine abitativo, per un determinato periodo di tempo e per un determinato corrispettivo di denaro.

Tra gli elementi che devono essere sottoscritti nel contratto troviamo:

◾ Dati identificativi delle due parti (locatore e locatario)

◾ Descrizione dell’immobile (indirizzo, pertinenze etc.)

◾ Dati identificativi dell’immobile (come i dati catastali necessari per la registrazione)

◾ La data del contratto

◾ Il canone di locazione

◾ La durata della locazione 👈

Quindi, il contratto di locazione deve indicare una sua naturale durata, e quindi una scadenza, che in alcuni casi è frutto di una scelta arbitraria (da parte del proprietario o tramite accordi tra proprietario e affittuario) mentre, per alcune tipologie di contratto di locazione, la durata è prevista dalla legge.

❗ Se il locatore volesse concedere il diritto di godimento di un suo immobile ad un locatario gratuitamente (come potrebbe avvenire tra due persone dello stesso nucleo familiare), allora va sancito un contratto di comodato d’uso, e non di locazione.

Tipologie di contratti d’affitto

Vediamo le diverse tipologie di contratti di locazione previsti dalla legge italiana:

CASISTICA	DURATA	DISDETTA
◾ Contratto di locazione a canone libero	4 anni +4 Durata naturale di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 se non viene data disdetta	◾ Affittuario: entro 6 mesi dalla scadenza ◾ Proprietario: entro 6 mesi dalla scadenza (solo in casi specifici)
◾ Contratto di locazione a canone concordato	3 anni +2 Durata naturale di 3 anni, con rinnovo automatico per altri 2 se non viene data la disdetta	◾ Affittuario: entro 6 mesi dalla scadenza ◾ Proprietario: entro 6 mesi dalla scadenza (solo in casi specifici)
◾ Contratto di locazione a uso transitorio	Da 1 a 18 mesi (dipende da accordi tra locatore e inquilino)	Non necessaria: la cessazione avviene automaticamente al termine del periodo accordato
◾ Locazione a studenti universitari	Da 6 a 36 mesi	Entro 3 mesi

Quando posso fare un recesso anticipato dal contratto di locazione?

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’art. 3, comma 6, della Legge n 431/98 permette al conduttore (l’inquilino) di recedere dal contratto in qualsiasi momento per gravi motivi, con l’unico obbligo di inviare la comunicazione di disdetta della locazione abitativa deve entro 6 mesi dalla scadenza del contratto.

Va specificato che:

• In alcuni casi, come per i contratti di locazione a studenti universitari, il preavviso della comunicazione di disdetta può essere di 3 mesi, e non 6.
• La legge non fornisce una lista di quali siano i “gravi motivi”, ma tendenzialmente si tratta di eventualità che non sono dipese dall’inquilino che sta disdicendo. 
• Fino alla scadenza del contratto, e quindi per almeno i successivi 3 o 6 mesi, il conduttore è tenuto a versare regolarmente le mensilità dovute al locatore.

In alcuni contratti di locazione è prevista una clausola di recesso libero, che consiste in una forma di recesso analoga a quella appena descritta, ma con la particolarità di non richiedere i “gravi motivi”: hai quindi la libertà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, comunicando la tua decisione 6 mesi prima, ma senza dover dare motivi.

Disdetta del contratto di locazione da parte dell’affittuario (locatario)

Con i contratti di tipo abitativo, l’inquilino (o locatario) ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione anticipatamente rispetto alla scadenza del contratto solo se previsto da contratto (leggilo attentamente per verificare la presenza di una clausola di recesso libero), ma ha sempre la possibilità di disdire il rinnovo automatico previsto alla prima scadenza.

Come abbiamo visto, esistono diverse tipologie di contratti di locazione che prevedono durate differenti: prendendo d’esempio il contratto di locazione a canone libero (il più comune) che prevede 4 anni di base, più un rinnovo di altri 4, dovrai dare disdetta entro 6 mesi prima dello scadere dei 4 anni. 

Cosa succede se il conduttore manca di comunicare il proprio recesso dal contratto di locazione?

In questo caso, il conduttore (inquilino) avrà l’obbligo di versare al locatore una somma pari all’importo di sei mensilità del canone previsto dal contratto (o 3 per studenti universitari).

La risoluzione del contratto da parte del locatore (proprietario)

Anche il locatore (quindi il proprietario dell’immobile) può disdire il contratto di locazione, ma unicamente nel senso che può negare il rinnovo previsto alla prima scadenza del contratto, comunicando la decisione tramite Raccomandata A/R entro il 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto, che ricordiamo essere di:

• 4 anni per contratti a canone libero;
• 3 anni per contratti a canone concordato;
• Tra 1 e 18 mesi (dipende dal caso) per contratti a uso transitorio;
• Tra 6 a 36 mesi (dipende dal caso) per contratti a studenti universitari.

💡 La legge italiana, data la posizione vantaggiosa del locatore rispetto all’inquilino, permette al locatore unicamente di bloccare il rinnovo automatico del contratto, ma non di risolvere il contratto anticipatamente rispetto alla data prevista, cosa che invece può fare l’inquilino.

Come dare disdetta dell’affitto: preavviso e modalità

Per comunicare la tua decisione di recesso anticipato del contratto di locazione, dovrai scrivere o compilare una lettera di disdetta affitto, nella quale ricordati di specificare la data entro la quale lascerai il locale. 

Puoi inviare la comunicazione di disdetta dal contratto d’affitto tramite Raccomandata A/R (o tramite PEC, se ne hai una, con firma digitale), entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto per i contratti d’affitto a canone libero e a canone concordato, mentre per la locazione a studenti universitari il preavviso è di 3 mesi.

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Per approfondire, ti lasciamo il link a tutte le nostre guide sul cambio casa:

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Agenzia delle Entrate: come comunicare la rescissione del contratto d’affitto

Il recesso anticipato del contratto di locazione deve essere inoltre comunicato all’Agenzia delle Entrate: nello specifico, entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto di locazione dovrai comunicare l’evento tramite i servizi digitali dell’Agenzia delle Entrate (tramite RLI) oppure recandosi nell’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Inoltre, va pagata l’imposta di registro da 67€ entro 30 giorni dalla risoluzione del contratto di locazione (ad eccezione dei locatori che hanno scelto la cedolare secca), tramite:

• I servizi digitali dell’Agenzia delle Entrate (tramite RLI)
• Il Modello F24 Elementi Identificativi (con il codice tributo 1503)

Lettera di disdetta contratto d’affitto

Che cos’è?

Questo documento è un atto giuridico con il quale un inquilino (conduttore) informa il proprietario (locatore) del locale affittato, della propria volontà di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Questo documento ha una forma libera, essendo una scrittura privata che puoi redigere anche su carta, purché siano presenti determinate informazioni quali:

◾ Dati identificativi di locatore e locatario (dati anagrafici, indirizzo)

◾ Dati catastali dell’immobile oggetto del contratto (località, via, numero civico)

◾ Dati identificativi del contratto di locazione in questione (data e numero di registrazione all’Agenzia delle Entrate)

◾ In caso di recesso per gravi motivi: indicare la motivazione della volontà di risolvere il contratto di locazione

◾ Data e firma del documento (se invii la lettera tramite PEC, ricordati di apporre la firma digitale)

Nel prossimo paragrafo, trovi un modulo di disdetta dal contratto di locazione preparato da noi: lo puoi scaricare gratuitamente e compilare con i tuoi dati 😎

Modulo di disdetta affitto Word

La redazione di una lettera di disdetta non è un affare troppo complicato, ma per semplificarti la vita abbiamo creato un modulo disdetta affitto Word (visualizzabile con Google Doc) che puoi scaricare gratuitamente 😊 

Puoi decidere tu se visualizzare il file solo per prendere spunto e poi redigere la tua lettera su carta, o se usare direttamente il nostro modello di lettera di disdetta digitale 🥰 Unica nota: il file qui condiviso non è modificabile direttamente dal web, dovrai prima aprirlo e scaricarlo, e poi una volta salvato sul tuo computer potrai iniziare a modificarlo.

Sei un locatore? Come abbiamo visto, anche il locatore può avvalersi di questo atto giuridico per comunicare la sua intenzione di disdetta, anche se questo può avvenire solo in determinate circostanze, e nel documento qui sopra (nella seconda pagina) trovi il modulo per te 😉