Quanto posso chiedere di mutuo in base allo stipendio?

Quanto posso chiedere di mutuo? È una delle domande più frequenti quando si sta per richiedere un finanziamento. Ecco cosa sapere, in pillole: 

• Generalmente, le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile ipotecato;
• A incidere sull’importo che la banca è disposta a concedere ci sono anche la tua capacità reddituale ed eventuali garanzie aggiuntive;
• Confrontare i preventivi è il modo migliore per trovare il mutuo più adatto a te. Inizia subito a confrontare le diverse proposte. 

Indice

• Quanto posso chiedere di mutuo: i fattori da considerare
• Come si stabilisce l’importo massimo finanziabile di un mutuo
• Rata del mutuo e stipendio: quanto incide il reddito sull’importo
• Qual è il ruolo delle garanzie aggiuntive
• Quali strategie adottare per richiedere il mutuo

Quanto posso chiedere di mutuo: i fattori da considerare

Quando si decide di comprare casa, orientarsi nel mondo dei finanziamenti può sembrare complesso, ma capire come funziona un mutuo è il primo passo fondamentale per realizzare il tuo progetto. 

In linea generale, sappiamo che il mutuo non è altro che una somma di denaro che una banca ti presta e che ti impegni a restituire nel tempo tramite rate mensili, comprensive di capitale e interessi.

Prima di concedere il prestito, però, l’istituto di credito deve valutare con attenzione la fattibilità dell’operazione e capire quale importo puoi realmente permetterti. Per tutelarsi dal rischio di insolvenza, la banca analizza tre elementi principali che guideranno tutta la tua pianificazione:

• Il valore dell’immobile e il relativo rapporto di finanziamento (Loan to Value);
• La capacità reddituale e la stabilità economica del richiedente;
• Le garanzie aggiuntive che possono essere messe in campo (es. Fondo Consap o fideiussione di un terzo).

Come si stabilisce l’importo massimo finanziabile di un mutuo

Quando richiedi un mutuo, la banca effettua una serie di valutazioni approfondite per decidere quanto denaro prestarti. Avrai sentito spesso dire che gli istituti di credito finanziano fino all’80% del valore dell’immobile ipotecato, ma cosa significa esattamente?

Cerchiamo di semplificare il concetto: quando si parla di mutuo all’80% si fa riferimento al Loan to Value (LTV), il parametro fondamentale con cui si determina l’effettivo importo massimo erogabile. Il LTV esprime in percentuale il rapporto tra la cifra richiesta in prestito e il valore dell’immobile offerto in garanzia. Più questa percentuale sale, maggiore è il rischio che la banca si assume nell’approvare il finanziamento.

Ma come si calcola? Il LTV si ottiene dividendo l’importo del mutuo per il valore della casa. 

Facciamo un esempio pratico: se desideri acquistare un immobile che costa 200.000 euro e la banca applica un limite dell’80%, l’importo massimo finanziabile sarà di 160.000 euro. Il restante 20% (pari a 40.000 euro) dovrà essere coperto autonomamente come anticipo.

Attenzione: l’80% del LTV non viene calcolato sul prezzo di vendita concordato con il venditore, bensì sul valore ufficiale stabilito dalla perizia tecnica dell’immobile richiesta dalla banca stessa.

Rata del mutuo e stipendio: quanto incide il reddito sull’importo

Se, come abbiamo visto, il valore dell’immobile è un elemento essenziale per capire quanto è possibile chiedere di mutuo, ce ne sono altri altrettanto importanti. Primo fra questi è la situazione economica del richiedente. C’è, per esempio, chi si chiede quanto sia possibile richiedere di mutuo con 1.500, 1.800 o 2.000 euro al mese.

Come sappiamo, infatti, nella richiesta di mutuo è necessario allegare una serie di informazioni in merito. Ma perché? Le ragioni principali sono due:

• In primo luogo, perché la banca ha bisogno di verificare la presenza di un reddito stabile nel tempo;
• In secondo luogo, perché la rata del mutuo non può superare una determinata soglia del reddito mensile, in modo da garantire la sostenibilità del debito.

Anche se le regole possono variare da banca a banca, in genere la rata non deve superare il 30% o il 35% dell’introito mensile del richiedente. Questo significa che a seconda dello stipendio cambiano sia la rata massima sostenibile sia l’importo complessivo del mutuo ottenibile. Facciamo degli esempi di massima rata del mutuo in base allo stipendio:

• Stipendio di 1.000 euro: rata di circa 300/350 euro e un mutuo concedibile di circa 80.000 euro;
• Stipendio di 1.500 euro: rata di circa 550 euro e un mutuo di circa 100.000 euro;
• Stipendio di 2.000 euro: rata di circa 600/700 euro e un mutuo compreso tra i 140.000 e i 200.000 euro.

Si tratta comunque di stime indicative. Ogni istituto applica criteri di valutazione propri e tiene conto di molteplici fattori, tra cui eventuali finanziamenti in corso, la stabilità lavorativa, l’età del richiedente, la composizione del nucleo familiare e il reddito residuo effettivamente disponibile dopo il pagamento della rata.

Qual è il ruolo delle garanzie aggiuntive

Generalmente, il mutuo per la prima casa consente di ottenere somme pari all’80% del valore dell’immobile. Ci sono, però, situazioni in cui è possibile raggiungere anche il 100% del valore della casa grazie al supporto di garanzie aggiuntive. 

È quello che succede, per esempio, nel caso del Fondo di Garanzia Prima Casa Consap, lo strumento statale più diffuso in Italia per chi compra casa ma non dispone di un grande capitale iniziale. In questo caso, infatti, lo Stato può rilasciare una garanzia fino all’80% della quota capitale del mutuo, una copertura pubblica che permette alla banca di sentirsi tutelata dal rischio di insolvenza e di accettare di finanziare l’intero importo dell’immobile.

Anche se non si rientra nei parametri del Fondo Consap, però, esistono altre soluzioni per superare il limite dell’80%. Per esempio, l’intervento di un fideiussore con un reddito solido o un patrimonio immobiliare, il quale firma come co-obbligato per coprire la percentuale eccedente. In alternativa, si possono valutare polizze assicurative private a copertura del maggior rischio, i cui costi accessori possono però incidere sul tasso applicato al finanziamento.

Quali strategie adottare per richiedere il mutuo

Se ti stai preparando ad affrontare il percorso per ottenere un finanziamento immobiliare, avrai capito che è fondamentale una pianificazione finanziaria accurata. 

Per evitare criticità impreviste, prevenire il rischio di un rifiuto da parte della banca e individuare la soluzione più coerente con le tue reali disponibilità economiche, è bene non limitarsi a guardare il prezzo dell’immobile dei propri sogni, ma mettere sul tavolo ogni singolo fattore in grado di influenzare l’esito della trattativa e la sostenibilità del debito nel tempo. 

Per muoversi con la massima consapevolezza e ottimizzare le probabilità di successo della propria richiesta, il consiglio è adottare una strategia che comprenda tre step fondamentali:

1. Esaminare e comparare le proposte formulate da diversi istituti bancari valutando le condizioni economiche complessive, i tassi applicati e tutti i costi accessori connessi.
2. Definire con esattezza l’importo da richiedere e la durata del piano di ammortamento rapportandoli alla propria capacità di rimborso a lungo termine e al reddito netto disponibile;
3. Analizzare la tipologia di garanzie attivabili per verificare l’accesso a strumenti di copertura agevolata, come il Fondo Consap, o a forme di supporto creditizio;

Non hai ancora trovato il mutuo più adatto? Inizia a confrontare i preventivi e individua la soluzione perfetta per te.