Mutuo fondiario: ecco cos’è e come funziona

Il mutuo fondiario è una delle forme di mutuo utilizzate più spesso. Ecco cosa sapere: 

• Il mutuo fondiario è riservato all’abitazione principale, per il suo acquisto, ristrutturazione o costruzione;
• Il finanziamento non può superare l’80% del valore dell’immobile (con alcune eccezioni);
• Questo tipo di mutuo si sviluppa su un orizzonte temporale di medio-lungo termine, con una durata superiore ai 18 mesi. 

Stai ancora cercando il mutuo più adatto a te? Inizia subito a confrontare i preventivi per trovare, in pochi clic e gratis, la soluzione più adatta alle tue esigenze.

Indice

• Che cos’è il mutuo fondiario: significato e definizione
• Quando viene utilizzato il mutuo fondiario
• Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario per la prima casa
• Quali vantaggi offre questo tipo di finanziamento
• Qual è la differenza tra mutuo fondiario e ipotecario
• Cosa succede se non si riescono più a pagare le rate del mutuo

Che cos’è il mutuo fondiario: significato e definizione

Come forse saprai, ci sono diverse tipologie di mutuo. Una delle più comuni – accanto al mutuo ipotecario – è il mutuo fondiario. Ma di cosa si tratta?

Il mutuo fondiario, disciplinato dal Testo Unico Bancario all’articolo 38, è un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili.

La sua caratteristica fondamentale, che lo distingue da altri tipi di finanziamento, è proprio il fatto che sia garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile stesso. Significa che la banca, nel caso in cui il cliente non riesca più a pagare le rate, ha il diritto prioritario di rivalersi su quell’immobile per recuperare il denaro prestato.

Quando viene utilizzato il mutuo fondiario

Se stai acquistando casa, probabilmente ti servirà accendere un mutuo. Se hai intenzione di chiedere il finanziamento per un immobile che risponde ai requisiti della prima casa, potrai accendere un mutuo fondiario. 

Questa forma di credito offre alla banca maggiori tutele e, al contempo, anche ad alcune agevolazioni per te che acquisti. 

Tieni presente che puoi ottenere un mutuo fondiario non solo per l’acquisto dell’abitazione principale, ma anche per la sua ristrutturazione o costruzione. 

Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario per la prima casa

Il mutuo fondiario ha delle caratteristiche ben specifiche che lo differenziano da altre forme di finanziamento. Vediamole più nel dettaglio. 

Solo per abitazione principale

Questo finanziamento è riservato esclusivamente agli immobili che rispondono ai requisiti legali di prima casa. Le somme concesse dalla banca devono essere impiegate per l’acquisto di un’abitazione principale oppure per la sua costruzione da zero o per interventi di ristrutturazione. Non può quindi essere utilizzato per scopi diversi o personali.

Limite di intervento

La legge impone un tetto rigido all’importo erogabile, che non può eccedere l’80% del valore commerciale della casa. Va detto, però, che questo limite può essere superato per ottenere l’intero capitale necessario. Per spingersi fino al 100%, l’istituto di credito richiede l’affiancamento di tutele accessorie, come una polizza fideiussoria assicurativa a copertura della quota eccedente.

Ipoteca di primo grado

L’elemento centrale a tutela del prestito è l’iscrizione di un’ipoteca immobiliare di primo grado sulla casa. Questo vincolo offre una corsia preferenziale alla banca: nell’eventualità in cui non dovessi riuscire a rimborsare il debito, l’istituto ha il diritto legale di soddisfarsi interamente sulla vendita dell’immobile, venendo liquidato prima di qualsiasi altro potenziale creditore.

Finanziamento a medio-lungo termine

La struttura del mutuo fondiario è pensata per spalmare il debito in un arco di tempo prolungato, con rate sostenibili. Per rientrare in questa categoria giuridica, la normativa stabilisce che la durata complessiva del piano di ammortamento non possa essere inferiore ai 18 mesi, partendo da questo presupposto minimo per poi estendersi solitamente fino a 30 anni.

Quali vantaggi offre questo tipo di finanziamento

Il mutuo fondiario può rivelarsi particolarmente vantaggioso in alcuni casi. Questo perché: 

• Man mano che paghi le rate e il tuo debito diminuisce, puoi chiedere alla banca di ridurre proporzionalmente il valore dell’ipoteca che grava sulla tua casa, in modo da alleggerire il vincolo sulla tua proprietà e riacquistare una maggiore autonomia sul valore reale dell’immobile;
• L’onorario del notaio si dimezza e puoi quindi risparmiare sulle spese iniziali;
• L’ipoteca si cancella automaticamente e non devi, quindi, fare un ulteriore atto notarile;
• Se ricevi una somma di denaro (un’eredità, un premio) o semplicemente hai risparmiato, puoi versare quei soldi alla banca per chiudere il mutuo del tutto o per abbassare la rata. Per legge, sui mutui fondiari per la casa non possono applicarti nessuna penale o multa se decidi di pagare prima del tempo;
• Se purtroppo dovessi fare ritardo nel pagare le rate, la banca non può pignorarti la casa dall’oggi al domani. Il mutuo fondiario prevede una procedura legale molto lunga e rigida prima che la banca possa agire. Avresti, quindi, più tempo e tutele per cercare di sanare il debito o trovare un accordo.

Qual è la differenza tra mutuo fondiario e ipotecario

Quando stai per accendere un mutuo è naturale chiedersi: mutuo fondiario o mutuo ipotecario? 

È bene sapere che si tratta di due forme di finanziamento diverse. In linea generale, possiamo dire che quando l’obiettivo è acquistare o costruire la prima casa, il fondiario è la soluzione più indicata. Quando, invece, si cerca liquidità, potrebbe essere necessario optare per il mutuo ipotecario. 

Possiamo raccogliere le maggiori differenze tra mutuo fondiario e ipotecario, per renderle più chiare: 

Cosa succede se non si riescono più a pagare le rate del mutuo

Come abbiamo visto, una delle maggiori caratteristiche del mutuo fondiario è l’ipoteca di primo grado, un diritto prioritario che garantisce alla banca la certezza di recuperare il proprio credito prima di chiunque altro, ma solo attraverso la vendita all’asta dell’immobile in caso di insolvenza definitiva. 

Proprio a fronte di questa solida garanzia fiscale, la legge tutela il mutuatario imponendo tempi molto più lunghi e rigidi prima che la banca possa avviare un’azione legale. Non rischi il pignoramento per un singolo ritardo. L’istituto, infatti, può muoversi solo se non paghi almeno 7 rate, anche non consecutive, e solo se il ritardo supera i trenta giorni dalla scadenza. 

Questo dilatarsi dei tempi ti offre una reale finestra temporale per riorganizzare le tue finanze, per una rinegoziazione o per richiedere la sospensione delle rate.

Non hai ancora le idee chiare su quale mutuo scegliere? Inizia a confrontare i preventivi. In pochi clic e gratis puoi trovare quello più conveniente.