Se stai per acquistare casa chiedendo un finanziamento, è possibile che tu abbia sentito parlare di imposta sostitutiva del mutuo. Ma cos’è? Ecco cosa sapere, in pillole:
L’imposta sostitutiva del mutuo va a sostituire una serie di altre tasse ordinarie (ipotecaria, di registro, di bollo) per semplificare la tassazione del mutuo e si applica sul totale del finanziamento.
Prima di iniziare, un consiglio per te: se stai ancora cercando il mutuo più adatto a te, inizia subito a confrontare i preventivi. In pochi clic puoi trovare quello più conveniente.
Indice
- Cos’è l’imposta sostitutiva del mutuo
- Chi paga l’imposta sostitutiva del mutuo e quando
- Come si calcola l’imposta sostitutiva del mutuo: le aliquote
- Come funziona l’imposta sostitutiva in caso di mutuo cointestato
- Imposta sostitutiva del mutuo under 36: esiste ancora l’esenzione?
- Esempi di calcolo dell’imposta sostitutiva del mutuo
- Quando non si paga l’imposta sostitutiva del mutuo
Cos’è l’imposta sostitutiva del mutuo
L’imposta sostitutiva del mutuo è una tassa che viene applicata ai finanziamenti per l’acquisto di immobili che hanno una durata superiore ai 18 mesi.
Come intuibile dal nome, questa imposta va a sostituire una serie di tasse come l’imposta di registro, di bollo o l’imposta ipotecaria. È stata introdotta, quindi, con l’obiettivo di semplificare la tassazione sui mutui.
La percentuale dell’imposta sostitutiva si applica sul totale della somma richiesta, la quale va divisa per 100 e moltiplicata per 2 o per 0,25, come vedremo meglio a breve.
Chi paga l’imposta sostitutiva del mutuo e quando
A pagare questa imposta sei tu quando richiedi il mutuo, benché non sia tu a doverla versare allo Stato. È la banca che si occupa di trattenerla quando ti eroga i soldi e poi la gira al fisco.
In pratica, quando ti viene accreditato il mutuo, una piccola parte viene automaticamente trattenuta e versata dall’istituto come sostituto d’imposta. Per questo non devi fare nulla: il pagamento dell’imposta sostitutiva avviene automaticamente quando ricevi la somma del mutuo.
Come si calcola l’imposta sostitutiva del mutuo: le aliquote
Come abbiamo accennato, il calcolo dell’imposta sostitutiva del mutuo implica che il totale della somma richiesta vada divisa per 100 e moltiplicata per 2 o per 0,25.
In linea generale, quando si parla di imposta sostitutiva del mutuo prima casa, questa è pari allo 0,25% della somma finanziata. Quando, invece, si parla di imposta sostitutiva del mutuo seconda casa, questa è pari al 2%.
Si tratta, però, di una semplificazione. Entrando più nel dettaglio, possiamo dire che l’imposta è pari al:
- 0,25% quando il mutuo riguarda una casa che potrebbe beneficiare delle agevolazioni prima casa e nel contratto è stata inserita una dichiarazione apposita. Per esempio, se stai costruendo o ristrutturando (quindi non stai comprando nulla), puoi comunque avere lo 0,25% se quella casa, ipoteticamente, avrebbe i requisiti “prima casa”;
- 2% quando il mutuo riguarda una casa che non ha i requisiti “prima casa” (per esempio, per la seconda casa) oppure quando, pur avendoli, non è stata inserita la dichiarazione nel contratto.
Per maggiori informazioni sulle agevolazioni prima casa, ti consigliamo di consultare la pagina dedicata dell’Agenzia delle Entrate.
Come funziona l’imposta sostitutiva in caso di mutuo cointestato
Quando il mutuo è cointestato tra due coniugi, si ragiona sulle singole quote di finanziamento e sulla situazione di ciascun coniuge rispetto alle agevolazioni prima casa. In pratica, si divide il mutuo tra i due e si applica a ciascuna parte l’aliquota corretta in base ai requisiti personali:
- Se entrambi hanno diritto all’agevolazione prima casa, l’intero mutuo beneficia dell’aliquota ridotta dello 0,25%;
- Se solo uno dei due ha i requisiti “prima casa”, allora la parte di mutuo relativa a quel coniuge paga lo 0,25%, mentre la quota dell’altro coniuge viene tassata al 2%;
- Se nessuno dei due ha diritto all’agevolazione prima casa, l’intero finanziamento sconta l’aliquota ordinaria del 2%.
Imposta sostitutiva del mutuo under 36: esiste ancora l’esenzione?
Fino al 31 dicembre 2023, i giovani sotto i 36 anni potevano avere un grande vantaggio quando compravano la prima casa con mutuo: non pagare l’imposta sostitutiva sul mutuo.
L’esenzione era possibile esclusivamente se si rispettavano i requisiti, cioè:
- Avere meno di 36 anni nell’anno del rogito;
- Avere un reddito ISEE non superiore a 40.000 euro.
Dal 1° gennaio 2024 questa agevolazione però non esiste più, benché l’esenzione continui ad applicarsi qualora il preliminare sia stato firmato e registrato entro il 31 dicembre 2023, anche se il rogito definitivo è stato fatto entro il 2024.
Infine, qualora si sia in possesso dei requisiti per l’agevolazione ma si sia comunque proceduto al versamento dell’imposta tra gennaio e febbraio 2024, è possibile ottenere il riconoscimento di un credito d’imposta pari alle somme indebitamente corrisposte.
Esempi di calcolo dell’imposta sostitutiva del mutuo
Per capire meglio come viene calcolata l’imposta sostitutiva, può essere utile presentare qualche esempio pratico.
Prima di tutto, ricordiamo che la formula per calcolare l’imposta sostitutiva è:
somma totale del finanziamento/100 x aliquota
A questo punto, possiamo fare degli esempi di calcolo pratici:
- Mutuo dal valore di 60.000 euro per l’acquisto di una seconda casa: applicando la formula (60.000/100 x 2), avremo un’imposta sostitutiva pari a 1.200 euro;
- Mutuo dal valore di 60.000 euro per l’acquisto di una prima casa: l’imposta ammonterà a 150 euro (60.000/100 x 0,25).
Tieni presente che la banca versa l’imposta all’erario, trattenendola al momento dell’erogazione. Di conseguenza, riceverai un importo leggermente inferiore rispetto a quello richiesto (prendendo il primo esempio, 58.800 euro invece di 60.000).
Quando non si paga l’imposta sostitutiva del mutuo
Anche se oggi non esiste più l’esenzione totale per gli under 36, c’è comunque un caso in cui l’imposta sostitutiva sul mutuo non si paga: la surroga del mutuo.
Si tratta della procedura che ti permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra, ad esempio per ottenere condizioni migliori, come un tasso più basso o una rata più sostenibile.
Con l’introduzione della Legge Bersani, questa operazione è stata resa molto più semplice e accessibile: non sono previsti costi a carico del cliente, fatta eccezione per una tassa ipotecaria di 35 euro. Tieni presente, poi, che la banca originaria non può opporsi al trasferimento.
Proprio perché è così agevole, la surroga rappresenta spesso un’opportunità interessante, ma va comunque valutata con attenzione. Conviene soprattutto quando le nuove condizioni sono realmente più vantaggiose rispetto a quelle del mutuo in corso.
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