Accollo del mutuo liberatorio o cumulativo? Ecco come funziona

Ci sono situazioni in cui l’accollo del mutuo può rappresentare una soluzione conveniente. Cosa sapere, in pillole:

• L’accollo del mutuo permette di trasferire un mutuo esistente dal venditore all’acquirente dell’immobile;
• Esistono due tipologie principali: accollo liberatorio e accollo cumulativo;
• L’accollo del mutuo può offrire vantaggi sia al venditore che all’acquirente, anche se la banca deve approvare l’operazione e non sempre concede il consenso.

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Indice

• Cos’è l’accollo del mutuo e come funziona
• Qual è la differenza tra accollo liberatorio e accollo cumulativo
• Quando può essere utile l’accollo del mutuo
• Quali sono i costi dell’accollo del mutuo
• Quali sono i pro e i contro dell’accollo del mutuo
• Quando conviene fare l’accollo del mutuo
• Come si avvia la pratica per l’accollo del mutuo

Cos’è l’accollo del mutuo e come funziona

In caso di compravendita di un immobile con un mutuo già esistente, è possibile ricorrere all’accollo del mutuo. 

Disciplinato dall’articolo 1273 del Codice Civile, l’accollo del mutuo – anche detto subentro del mutuo –  consente di trasferire il finanziamento dal venditore, detto accollato, all’acquirente, chiamato accollante. 

In sostanza, chi acquista l’immobile subentra nel pagamento delle rate residue del mutuo già acceso sulla casa, mantenendo le condizioni previste dal contratto originario (es. durata, tasso di interesse, importo delle rate).

Facciamo un esempio concreto: se acquisti un appartamento su cui è ancora presente un mutuo, puoi scegliere di accollarti il debito residuo invece di richiedere un nuovo finanziamento. In questo modo continuerai a pagare le rate direttamente alla banca e, in alcuni casi, eviterai anche i costi e le tempistiche legate all’apertura di un nuovo mutuo.

Qual è la differenza tra accollo liberatorio e accollo cumulativo

Esistono due tipologie di accollo del mutuo che è bene conoscere, dal momento che implicano responsabilità diverse e possono rivelarsi più o meno convenienti: 

• Accollo cumulativo (o accollo non liberatorio): in questo caso, l’accollato (il venditore) rimane legato all’accollante e al debito stesso. Qualora l’accollante, infatti, non dovesse essere in grado di pagare le rate, la banca può rivalersi sull’accollato. Sarebbe bene, quindi, accertarsi che l’acquirente abbia una buona solidità economica;
• Accollo liberatorio: a differenza della prima tipologia, con l’accollo liberatorio l’accollato si libera completamente dal debito. È l’accollante a prendersi la piena responsabilità del debito.

Attenzione: sebbene quest’ultima soluzione offra maggiori garanzie al venditore, c’è da dire che la banca può rifiutare l’accollo liberatorio. In questi casi, infatti, la banca effettua maggiori controlli e verifiche, per assicurarsi che il nuovo debitore abbia una buona solidità finanziaria. 

Quando può essere utile l’accollo del mutuo

L’accollo del mutuo, come abbiamo visto, può essere una soluzione utile quando esiste già un finanziamento attivo legato all’immobile. In questi casi, trasferire il mutuo a un altro soggetto può semplificare la gestione del debito ed evitare la richiesta di un nuovo finanziamento.

Ma l’accollo può essere utilizzato anche in alcune situazioni specifiche:

• In caso di separazione o divorzio: uno dei due coniugi può decidere di diventare unico proprietario dell’immobile e assumersi anche il rimborso del mutuo cointestato;
• Nelle compravendite immobiliari tra privati o con imprese costruttrici: il costruttore può trasferire all’acquirente il mutuo acceso per realizzare l’immobile;
• In caso di successione ereditaria: gli eredi possono subentrare nel mutuo del defunto insieme alla proprietà della casa, continuando a pagare le rate previste dal contratto.

Come funziona in caso di accollo del mutuo cointestato? Quando il mutuo è cointestato, la procedura di accollo può diventare più complessa. In questi casi è necessario stabilire se l’accollante subentra solo nella quota di uno dei cointestatari oppure nell’intero debito residuo. Una situazione piuttosto frequente, ad esempio, in caso di separazione o divorzio tra i due intestatari del mutuo.

Quali sono i costi dell’accollo del mutuo

L’accollo del mutuo può comportare alcuni costi, anche se nella maggior parte dei casi risultano più contenuti rispetto a quelli previsti per la richiesta di un nuovo finanziamento. 

Una delle principali spese da considerare riguarda l’intervento del notaio, necessario per formalizzare l’atto di accollo e registrare correttamente il trasferimento dell’obbligo di pagamento del mutuo.

A questi costi possono aggiungersi anche eventuali imposte, come l’imposta sostitutiva, che varia in base al tipo di operazione e alle caratteristiche dell’immobile. Nonostante ciò, l’accollo resta spesso una soluzione economicamente vantaggiosa rispetto all’apertura di un nuovo mutuo.

Infine, è importante sapere che alcune banche possono applicare commissioni o spese amministrative per la gestione della pratica. Per questo motivo, prima di procedere, è sempre consigliabile verificare direttamente con l’istituto di credito quali costi siano previsti.

Quali sono i pro e i contro dell’accollo del mutuo

Come abbiamo visto, l’accollo del mutuo può essere una buona soluzione in diverse situazioni. Prima di scegliere questa strada, però, è sempre consigliabile valutare con attenzione vantaggi e possibili criticità legate all’operazione.

Senza dubbio, tra i principali aspetti positivi possiamo segnalare:

• Per l’acquirente, il risparmio sui costi rispetto alle spese da sostenere per un nuovo finanziamento;
• Per il venditore, e in caso di accollo liberatorio, la possibilità di liberarsi da un debito che non è più in grado di sostenere.

Allo stesso tempo, però, è importante sapere che esistono anche alcuni rischi. In particolare, possono esserci casi in cui la banca rifiuta l’accollo liberatorio, decidendo quindi di mantenere il venditore obbligato insieme all’acquirente. Una situazione che può diventare problematica soprattutto se l’accollante non dispone di una situazione economica stabile o di garanzie sufficienti.

Dal lato dell’acquirente, è ugualmente importante verificare che l’accollato sia in regola con il pagamento delle rate. Eventuali ritardi o insolvenze pregresse potrebbero infatti creare complicazioni con la banca o incidere negativamente sulla gestione del mutuo.

Insomma, l’accollo del mutuo può rappresentare una valida opportunità, ma richiede attenzione, verifiche preventive e una chiara valutazione dei possibili rischi.

Quando conviene fare l’accollo del mutuo

Ma a chi conviene davvero fare l’accollo del mutuo? In generale, questa soluzione può essere particolarmente vantaggiosa in alcune situazioni specifiche, soprattutto quando permette di ottenere un risparmio economico o di semplificare la gestione del finanziamento.

L’accollo del mutuo è spesso consigliato:

• Quando il finanziamento già esistente prevede condizioni più vantaggiose rispetto a quelle offerte dal mercato in quel momento;
• Quando si vogliono ridurre le spese legate all’acquisto di un immobile, evitando parte dei costi normalmente richiesti per un nuovo mutuo;
• In caso di separazione, quando c’è un mutuo cointestato, perché uno dei due coniugi può decidere di diventare proprietario unico della casa e assumersi il pagamento delle rate residue.

Naturalmente, prima di procedere è sempre importante valutare attentamente le condizioni del mutuo e verificare che l’operazione sia sostenibile nel tempo.

Come si avvia la pratica per l’accollo del mutuo

Per avviare la pratica di accollo del mutuo è necessario raccogliere alcuni documenti indispensabili per permettere alla banca di valutare la richiesta e procedere con l’operazione. In genere, vengono richiesti:

• L’atto di compravendita dell’immobile;
• Il contratto di mutuo originario;
• I documenti personali sia dell’accollante che dell’accollato (carta d’identità, codice fiscale);
• Documenti e informazioni sul reddito dell’accollante, utili alla banca per verificare la capacità economica di chi subentra nel finanziamento.

Una volta presentata la documentazione, l’istituto di credito procede con le verifiche necessarie, con tempi che possono variare dalle 2 alle 6 settimane. Nel caso di accollo liberatorio, i tempi possono essere più lunghi, perché la banca deve accertarsi che l’acquirente abbia sufficienti garanzie economiche per sostenere il pagamento delle rate in autonomia.

Per questo motivo, prima di procedere è importante valutare attentamente tutti gli aspetti dell’operazione e confrontarsi con la banca o con un professionista del settore. L’accollo del mutuo può infatti rappresentare una soluzione pratica e conveniente, ma solo se tutte le condizioni vengono analizzate con attenzione e in modo trasparente.

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