Mutuo casa: cos’è, come funziona, calcolo preventivo

Cos’è un mutuo

Un mutuo è un contratto attraverso il quale un soggetto, chiamato mutuante (di solito una banca), concede una somma di denaro a un altro soggetto, detto mutuatario (come una persona che vuole acquistare casa), con l’obbligo di restituirla nel tempo, maggiorata degli interessi.

Per ottenere un mutuo, dunque, il mutuatario deve fare richiesta a una banca o a un istituto di credito e presentare dei documenti che dimostrano la sua capacità di restituire il prestito (come busta paga o dichiarazione dei redditi). La banca valuta la richiesta, e se approvata, eroga la somma.

Come funziona un mutuo per la casa

Il mutuo per la casa è uno degli strumenti finanziari più utilizzati per l’acquisto di un immobile, specialmente quando non si dispone dell’intera somma necessaria. 

Come abbiamo visto, un istituto di credito anticipa una parte del valore dell’abitazione, mentre il beneficiario del mutuo restituisce l’importo ricevuto attraverso rate mensili, comprensive di interessi. La durata del mutuo può variare sensibilmente e va scelta con attenzione, tenendo conto della propria situazione economica e degli obiettivi a lungo termine. In generale, si distinguono:

👉 La durata del mutuo incide anche su un elemento molto importante da valutare: il Loan To Value – o LTV – cioè il rapporto tra la somma finanziata e il valore dell’immobile. Un LTV più basso (ad esempio il 70%) può portare a condizioni più favorevoli, mentre un LTV elevato (come l’80% o il 90%) comporta maggiori garanzie richieste dalla banca.

Comprare casa con un mutuo… ma non solo

Un mutuo non serve solo ad acquistare un’abitazione in cui andare a vivere: può avere diverse finalità, ognuna con caratteristiche specifiche e implicazioni diverse in termini di condizioni offerte, durata e tassi applicati. Conoscere queste distinzioni è utile per orientarsi meglio tra le offerte disponibili e scegliere il finanziamento più adatto alle proprie esigenze. Le principali finalità di un mutuo sono:

Cosa sono tasso variabile e tasso fisso

Nel mutuo, oltre alla durata e alla finalità, un elemento fondamentale da considerare è il tasso d’interesse, cioè il costo che il mutuatario sostiene per restituire la somma ricevuta dalla banca. 

Come già accennato, le rate mensili non si limitano a restituire il capitale, ma includono anche questi interessi che rappresentano il guadagno per l’istituto di credito. Il tasso d’interesse può essere fisso o variabile e la scelta tra le due opzioni incide in modo diretto sulla prevedibilità e sulla sostenibilità del rimborso nel tempo.

• Mutuo a tasso variabile: è indicizzato all’Euribor, il tasso interbancario europeo utilizzato per le operazioni tra le banche. Varia nel tempo in base all’andamento dei mercati e quindi anche il tasso del mutuo può salire o scendere;
• Mutuo a tasso fisso: è indicizzato all’IRS, un tasso di riferimento a lungo termine che riflette l’andamento dei tassi di interesse nei mercati obbligazionari. Resta costante per tutta la durata del mutuo.

La scelta dipende dal profilo di rischio e dalla stabilità economica del mutuatario:

Cos’è il piano di ammortamento del mutuo

Il piano di ammortamento è il programma che stabilisce in che modo il mutuatario restituirà alla banca il capitale ricevuto, insieme agli interessi, lungo tutta la durata del mutuo. Si tratta di una tabella che suddivide l’importo totale in rate periodiche e indica, per ciascuna scadenza, quanto viene rimborsato in quota capitale e quanto in quota interessi.

💡 Il piano di ammortamento più comune in Italia è quello alla francese, caratterizzato da rate costanti nel tempo, dove inizialmente si pagano più interessi e meno capitale e progressivamente la situazione si inverte.

Il calcolo del piano dipende da vari fattori: l’importo del mutuo, la durata, il tasso d’interesse e la tipologia (fisso o variabile). 

Anche se la banca fornisce sempre il piano al momento della stipula, esistono numerosi calcolatori online che consentono di simulare diverse ipotesi di mutuo. Questi strumenti sono utili per comprendere in anticipo quanto si andrà a pagare nel tempo e per valutare la sostenibilità dell’impegno finanziario prima di procedere con la richiesta.

Rinegoziazione e surroga del mutuo

Nel corso della vita di un mutuo, può capitare che le condizioni inizialmente pattuite non siano più favorevoli o sostenibili. In questi casi, il mutuatario ha a disposizione due strumenti per modificare il proprio contratto: la rinegoziazione e la surroga. 

Entrambe permettono di ottenere condizioni migliori, ad esempio un tasso d’interesse più basso o una durata maggiore, ma funzionano in modo molto diverso. Conoscere le caratteristiche di ciascuna opzione è fondamentale per scegliere quella più adatta alla propria situazione. 

Ecco un confronto chiaro tra le due soluzioni:

I requisiti per richiedere un mutuo

Per ottenere un mutuo, non basta scegliere l’immobile e presentare domanda: è necessario soddisfare una serie di requisiti anagrafici ed economici che la banca valuta per decidere se concedere o meno il finanziamento. 

Questi criteri servono a misurare l’affidabilità del richiedente e la sua capacità di sostenere il rimborso nel tempo. In generale, le banche tengono conto dei seguenti elementi:

• Età: il richiedente deve avere almeno 18 anni e, in molti casi, non superare i 75-80 anni al termine del mutuo (anche se questo limite può variare a seconda dell’istituto);
• Reddito dimostrabile: è necessario disporre di un reddito stabile e documentabile (lavoro a tempo indeterminato, contratto a termine con anzianità, pensione, ecc.);
• Capacità di rimborso: la rata mensile non deve superare, in genere, un terzo del reddito netto del richiedente o del nucleo familiare;
• Affidabilità creditizia: la banca verifica la presenza di eventuali segnalazioni come cattivo pagatore o altri debiti in corso;
• Residenza in Italia: è richiesta la residenza in Italia o comunque un domicilio stabile, anche per cittadini stranieri.

Questi requisiti possono variare da banca a banca, ma rappresentano la base comune per valutare la fattibilità di un mutuo.

Costi e tempi per ottenere il mutuo

Ottenere un mutuo comporta sia costi che tempi da considerare attentamente.

💸 Tra i costi principali vi sono:

• Le spese di istruttoria che coprono l’analisi della pratica da parte della banca;
• Le spese notarili per la stipula del contratto;
• L’imposta sostitutiva, variabile a seconda della tipologia di mutuo e della finalità dell’acquisto;
• Inoltre, possono esserci commissioni accessorie come quelle per la perizia dell’immobile o per l’assicurazione obbligatoria.

⌛ Per quanto riguarda i tempi, in Italia la procedura per ottenere un mutuo richiede mediamente circa 4 mesi, periodo che include la fase iniziale di richiesta, durante la quale la banca verifica la solvibilità del richiedente e analizza i documenti forniti e la successiva presentazione dell’offerta vincolante. Solo dopo questi passaggi si può procedere con la stipula definitiva.

Come funziona la richiesta di mutuo: domanda e documenti

La richiesta di un mutuo inizia con la presentazione di una domanda alla banca o all’istituto di credito scelto.

Oltre alla compilazione di moduli specifici, è necessario allegare una serie di documenti che attestino la capacità di rimborso e la situazione economica complessiva:

Esempio di calcolo del mutuo

Per capire meglio come si calcola una rata del mutuo, facciamo un esempio facile.

Immagina di chiedere un prestito di 150.000 euro da restituire in 20 anni, con un tasso d’interesse fisso del 3% all’anno.

Ogni mese dovrai pagare una rata costante, cioè sempre uguale, che comprende:

Per calcolare la rata si usa una formula matematica (chiamata “ammortamento alla francese”) che tiene conto:

• Del tasso d’interesse (diviso per 12, per ottenere quello mensile);
• Del numero totale di mesi (20 anni = 240 mesi);
• Del capitale da restituire.

Nell’esempio proposto, la rata mensile sarebbe di circa 830 euro. Considera che, per poterti permettere questo esborso, il tuo reddito mensile netto dovrebbe essere di almeno 2.500 euro.

Domande frequenti sui mutui