Guida alla proposta d’acquisto immobiliare: preliminare, caparra e tutele

L’iter che ti permette di acquistare finalmente la casa dei tuoi sogni è composto da diversi step. Il primo è la proposta di acquisto immobiliare. Ecco cosa sapere, in breve:

• La proposta d’acquisto casa è la dichiarazione da parte tua – l’acquirente – di voler acquistare l’immobile a un determinato prezzo.
• Il venditore può accettare o rifiutare la proposta immobiliare. Nel secondo caso, è tenuto a restituire la caparra.
• Esistono diversi modelli facsimile di una proposta di acquisto. L’importante è conoscere le informazioni fondamentali da inserire.

Indice

• Cos’è la proposta irrevocabile d’acquisto e come funziona
• Differenza tra proposta d’acquisto casa e preliminare di compravendita
• Proposta di acquisto formale e informale: quale conviene
• Come fare una proposta d’acquisto casa
• Facsimile della proposta di acquisto: quali informazioni deve contenere
• Caparra acquisto casa: cos’è e quanto offrire
• Cosa succede se dopo la proposta di acquisto immobiliare l’acquirente si ritira?
• Gli step successivi alla proposta di acquisto immobiliare

Cos’è la proposta irrevocabile d’acquisto e come funziona

Nella compravendita tra privati, diversi sono gli step che consentono all’acquirente di far sua la casa dei sogni.

Quando parliamo di proposta di acquisto immobiliare ci riferiamo proprio al primo step. Si tratta, infatti, di un documento con cui l’acquirente si impegna ad acquistare la casa a un determinato prezzo.

Ma perché si parla di proposta irrevocabile d’acquisto? Una prima spiegazione viene fornita dall’articolo 1329 del Codice Civile: “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto”.

In sostanza, una volta firmata, la proposta d’acquisto rimane vincolante solo per l’acquirente. Ciò significa che se hai dichiarato il tuo impegno ad acquistare l’immobile, la proposta rimane vincolante per te, ma non per il venditore, il quale ha, invece, ancora la possibilità di valutare altre offerte. 

Non è certo, dunque, che l’affare verrà concluso. Il venditore può accettare o rifiutare la proposta.

💡 In linea generale, il consiglio è farsi seguire nei diversi step verso l’acquisto della casa da un agente immobiliare o altro mediatore. Tuttavia, la proposta d’acquisto può essere effettuata anche in autonomia.

Differenza tra proposta d’acquisto casa e preliminare di compravendita

Non è raro che quando si parli di proposta d’acquisto immobiliare, molte persone considerino questo documento come sinonimo di preliminare di compravendita. 

Si tratta, però, di un errore. Questo perché, come abbiamo visto, la proposta d’acquisto rappresenta l’impegno solo da parte dell’acquirente, mentre il venditore rimane libero di valutare altre proposte.

Il preliminare di compravendita, invece, viene firmato da entrambe le parti – acquirente e venditore – che si impegnano alla successiva stipula del contratto definitivo e, infine, del rogito notarile.

In sostanza, possiamo dire che proposta d’acquisto e preliminare di compravendita sono due diversi step della compravendita da privati. Per prima cosa, l’acquirente presenta la proposta d’acquisto che, se accettata, si trasforma in preliminare di compravendita.

Proposta di acquisto formale e informale: quale conviene

Come vedremo a breve, la proposta di acquisto immobiliare richiede la raccolta di diverse informazioni e la compilazione di un apposito modulo. 

Va detto, però, che ci sono due diversi tipi di proposta di acquisto: 

1. Proposta di acquisto formale: solitamente consiste in un documento ufficiale che contiene tutti i dettagli relativi all’offerta di acquisto, con dettagli come il prezzo offerto, le condizioni di pagamento, eventuali richieste speciali, la data di scadenza dell’offerta e altre clausole specifiche. Una volta presentata al venditore, una proposta di acquisto formale di solito implica un impegno più vincolante da parte dell’acquirente.
2. Proposta di acquisto informale: meno strutturata, può essere espressa verbalmente o attraverso una comunicazione informale, come una email o un messaggio. Manca spesso dei dettagli formali e delle clausole specifiche che si trovano in una proposta di acquisto formale. Di solito, una proposta informale non è vincolante per l’acquirente e può essere modificata o ritirata più facilmente rispetto a una proposta formale.

📝 In generale, è consigliabile che le proposte di acquisto siano formali quando si tratta di transazioni immobiliari, in quanto forniscono maggiore chiarezza e protezione sia per l’acquirente che per il venditore.

Come fare una proposta d’acquisto casa

Entriamo ora nel vivo dell’argomento e cerchiamo di capire come si fa una proposta di acquisto immobiliare. 

Come già detto, spesso procedere con la guida di un’agenzia immobiliare può essere la soluzione più indicata per semplificare la procedura. Questa, infatti, consiste in diversi step.

Prima di presentare una proposta di acquisto è consigliabile:

• Aver fatto una ricerca esaustiva sulla proprietà che desideri acquistare, valutando il valore di mercato della proprietà e facendo attenzione a eventuali difetti o problemi che potrebbero influenzare il suo valore.
• Stabilire il prezzo da offrire. Per capire quanto offrire per una casa vanno considerati diversi fattori, quali il valore di mercato dell’immobile, il prezzo desiderato dal venditore e la cifra ideale che tu vorresti versare.
• Stabilire un tempo massimo entro il quale il venditore deve accettare o rifiutare la proposta (di norma, si considerano 7-14 giorni).
• Compilare la proposta di acquisto includendo tutti i dettagli importanti, come il prezzo offerto, le condizioni di pagamento ed eventuali condizioni speciali. Considera che la proposta viene solitamente accompagnata da una caparra (di questo parleremo più approfonditamente a breve).
• Consegnare la proposta di acquisto al venditore o al mediatore.

Facsimile della proposta di acquisto: quali informazioni deve contenere

Online puoi trovare moltissimi facsimile di proposta d’acquisto casa. Come abbiamo visto, infatti, si tratta di compilare di un modulo in cui vengono inserite le informazioni fondamentali sull’immobile e sulla propria proposta. 

In linea generale, basta scaricare, stampare e compilare un modulo online. Questo, in genere, contiene sempre: 

• Dati dell’acquirente e del venditore: nome, cognome e codice fiscale.
• Descrizione dell’immobile: indirizzo, destinazione d’uso, dati catastali.
• Garanzie da parte del venditore: queste riguardano, in particolare, la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche.
• Prezzo di acquisto: la proposta in euro avanzata dall’acquirente.
• Caparra e condizioni di pagamento: la cifra stabilita da versare al momento della proposta, nonché dettagli sui successivi pagamenti e i tempi stabiliti per il versamento.
• Termine di validità della proposta: come già detto, in genere è consigliabile stabilire un limite di 7-14 giorni.
• Clausola proposta di acquisto vincolata al mutuo: questa clausola di solito stabilisce un periodo di tempo entro il quale l’acquirente deve ottenere l’approvazione del mutuo. Se l’acquirente non riesce a ottenere il finanziamento entro il periodo specificato, la proposta di acquisto può essere annullata senza penalità per l’acquirente.

Caparra acquisto casa: cos’è e quanto offrire

Come già anticipato, di norma la proposta di acquisto immobiliare viene accompagnata dal versamento di una caparra.

👉 La caparra non è obbligatoria, ma ha una funzione di garanzia. In sostanza, dà prova di voler mantenere l’impegno.

Ma quanto offrire? L’entità della somma da versare sotto forma di caparra può variare in base a diversi fattori. In genere, comunque, si consiglia di attenersi a un 5-10% del prezzo d’acquisto.

Si può utilizzare un assegno bancario o un assegno circolare intestato al venditore. Quando si viene affiancati da un agente immobiliare, in genere la somma viene trattenuta da quest’ultimo fino all’accettazione della proposta da parte del venditore.

Qualora il venditore dovesse decidere di rifiutare la proposta, la caparra viene restituita. Se, invece, viene accettata, può essere considerata come acconto.

Cosa succede se dopo la proposta di acquisto immobiliare l’acquirente si ritira?

Abbiamo visto come la proposta di acquisto sia irrevocabile – se hai firmato una proposta d’acquisto casa, questa è vincolante per te, ma non per il venditore.

Sorge, dunque, una domanda: cosa succede se, dopo aver firmato la proposta e versato la caparra, con conseguente accettazione dell’offerta da parte del venditore, dovessi decidere di non procedere con l’acquisto?

In questi casi, è fondamentale porre attenzione proprio a cosa contiene la proposta di acquisto. Come abbiamo visto, è possibile inserire alcune clausole nel modulo, per esempio quella di proposta di acquisto vincolata al mutuo o, anche, la possibilità di definire un tempo entro cui l’acquirente può scegliere di ritirarsi dalla transazione.

In questi casi, non perderai la caparra. Se, invece, non sono previste clausole nella proposta, il venditore ha il diritto di trattenere la somma versata.

Gli step successivi alla proposta di acquisto immobiliare

Hai presentato la proposta di acquisto immobiliare, versato la caparra e il venditore ha accettato l’offerta. Non resta che affrontare gli ultimi step:

• Il preliminare di compravendita, che impegna entrambe le parti a stipulare il contratto definitivo.
• Il rogito notarile, cioè il vero e proprio contratto di compravendita. 

A questi step, ne segue un ultimo, altrettanto importante: la gestione delle utenze. In questi casi, potrebbero essere necessarie due differenti soluzioni:

• Fare una voltura, con un cambio dell’intestatario delle utenze luce e gas, per evitare interruzioni della fornitura.
• Fare un subentro, se il precedente proprietario ha già interrotto le utenze.

Si tratta, senz’altro, di operazioni che richiedono tempo e altra burocrazia. Ma non se ti affidi a Switcho: pensiamo a tutto noi, gestiamo l’attivazione delle utenze e ti risparmiamo stress e tempo. Il tutto gratis!