Valore catastale di un immobile: guida completa al calcolo

Pagamento delle tasse, vendita, eredità o donazioni di immobili. In tutti questi casi può essere utile conoscere il valore catastale dell’immobile. In breve: 

• Il valore catastale equivale al valore fiscale attribuito all’immobile dalle autorità fiscali;
• Valore catastale, rendita catastale e valore sul mercato dell’immobile non sono sinonimi, ma anzi è necessario conoscere le differenze;
• Il calcolo del valore catastale può essere effettuato online, ma anche in autonomia, seguendo una semplice formula. 

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Indice

• Cos’è il valore catastale di un immobile
• Valore catastale e differenze con il valore di mercato
• Valore catastale e rendita catastale dell’immobile: le differenze
• A cosa serve il valore catastale dell’immobile e quando utilizzarlo
• Calcolo valore catastale: come farlo ed esempi
• Coefficienti catastali: cosa sono e quali sono

Cos’è il valore catastale di un immobile

Quando si parla di valore catastale non è difficile far confusione con altri termini comuni nel settore immobiliare. Risulta fondamentale, dunque, fornire una definizione chiara e semplice. 

Il valore catastale rappresenta il valore fiscale attribuito a un particolare immobile. Viene, infatti, utilizzato come base per il calcolo di imposte e tasse, come l’IMU.

⚠️ Attenzione a non confondere il valore catastale con altri termini come valore di mercato dell’immobile o rendita catastale.  

Valore catastale e differenze con il valore di mercato

Spesso quando si parla di valore catastale si pensa che questo termine sia sinonimo di valore di mercato. Si tratta, però, di un errore, perché il valore catastale non necessariamente combacia con il valore di mercato dell’immobile. 

Il primo, come abbiamo visto, è un valore fiscale, legato al pagamento di tasse e imposte. Il secondo, invece, rappresenta il prezzo al quale un immobile potrebbe essere scambiato tra un acquirente e un venditore. 

📈 Il valore di mercato è influenzato da una serie di fattori, come l’offerta e la domanda nel mercato immobiliare locale, le condizioni economiche generali, lo stato dell’immobile, ecc.

Valore catastale e rendita catastale dell’immobile: le differenze

Oltre alla differenza tra valore catastale e valore di mercato, è necessario sottolineare che anche valore catastale e rendita catastale non sono la stessa cosa. 

Benché anche il valore della rendita catastale sia un elemento fondamentale nel contesto fiscale degli immobili, questo rappresenta l’importo annuo che un immobile dovrebbe teoricamente generare se fosse affittato.

In sostanza, si tratta di un modo per le autorità fiscali di determinare quanto potrebbe valere l’uso dell’immobile ogni anno, anche se effettivamente non viene affittato o utilizzato per generare reddito.

Va detto, però, che la rendita catastale e il valore catastale sono strettamente legati tra loro. Per calcolare il valore catastale, infatti, è necessario conoscerne la rendita catastale. 

💡 Puoi reperire il valore della rendita catastale dell’immobile sul sito dell’Agenzia del Territorio competente, tramite il servizio di visura catastale online. 

Tieni presente che per richiederla, però, potrebbe essere necessario conoscere i dati catastali come il foglio, la particella e il subalterno che identificano l’immobile. 

A cosa serve il valore catastale dell’immobile e quando utilizzarlo

Il valore catastale è un elemento fondamentale per qualsiasi proprietario di un immobile. Il motivo è molto semplice: conoscendo questo dato è possibile sapere con esattezza l’importo di imposte e tasse da versare, comprese le tasse di acquisto della prima casa.

Non solo, perché il valore catastale può essere utile in altre operazioni legate alla compravendita di immobili. In particolare:

• Trasferimento di proprietà;
• Pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali in caso di acquisto dell’immobile;
• Imposte di successione;
• Imposte in caso di donazione. 

Calcolo valore catastale: come farlo ed esempi

Ma come si calcola il valore catastale? Online esistono molti strumenti di calcolo automatico, tra siti specializzati e applicazioni dedicate. In questi casi, basta semplicemente inserire alcune informazioni necessarie al calcolo. 

Tra queste, come già accennato, c’è la rendita catastale. Inoltre, è importante indicare se l’immobile in questione è abitazione principale o meno. Ultimo dato che ci interessa per il calcolo, poi, è la categoria catastale – quelle che vengono indicate con le prime 6 lettere dell’alfabeto (per esempio A/2 è la categoria catastale che sta a indicare le abitazioni di tipo civile). 

In merito a quest’ultimo punto, va detto che per ogni categoria catastale esiste uno specifico coefficiente di calcolo stabilito per legge. 

Se si conoscono tutti questi elementi, non è impossibile calcolare il valore catastale in autonomia. Il calcolo da eseguire, infatti, è il seguente: 

Rendita catastale rivalutata al 5% * coefficiente catastale relativo all’immobile oggetto del calcolo. 

Per chiarire meglio il concetto, facciamo un semplice esempio di calcolo di valore catastale di una prima casa. 

Consideriamo, dunque, una rendita catastale di 200 euro e moltiplichiamola per il coefficiente stabilito che, per la prima casa, è 115,5 (moltiplicatore utilizzabile anche senza dover calcolare la rivalutazione della rendita del 5%). Il valore catastale sarà pari a 23.100 euro.

Coefficienti catastali: cosa sono e quali sono

Come abbiamo visto, per eseguire il calcolo del valore catastale dell’immobile è necessario conoscere 3 elementi: 

• La categoria catastale dell’immobile;
• La rendita dell’immobile;
• Il coefficiente catastale relativo alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile. 

Il coefficiente catastale non va calcolato. Si tratta, infatti, di un valore che viene stabilito per legge e cambia in base alle diverse categorie catastali. 

Per semplificarti nel calcolo del valore catastale del tuo immobile, ecco tutti i coefficienti catastali: 

Come puoi vedere dalla tabella, il calcolo del valore catastale presenta qualche differenza quando si parla di terreni agricoli. 

In questo caso, infatti, è necessario fare una rivalutazione del reddito che il terreno potrebbe generare se venisse sfruttato per attività agricole (rivalutazione del reddito dominicale del terreno del 25%). Successivamente, si moltiplica questo valore rivalutato per 110 se il proprietario del terreno è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale. Invece, se il proprietario non rientra in queste categorie, si moltiplica per 130.