Tutto sul contratto di affitto transitorio per locazione temporanea

Quando si è studenti fuori sede o lavoratori che devono trasferirsi per un periodo di tempo determinato, optare per un contratto d’affitto transitorio può rappresentare la soluzione ideale. Ma di cosa si tratta?

Indice

• Cos’è un contratto di affitto transitorio e caratteristiche
• Come è strutturato un contratto di affitto transitorio
• Durata del contratto transitorio e rinnovo
• Come registrare il contratto di affitto
• Disdetta e recesso del contratto di locazione transitorio
• Affitti transitori e cedolare secca
• Vantaggi e svantaggi del contratto d’affitto transitorio
• Cosa succede in caso di morosità
• Come gestire le utenze in caso di trasloco

Cos’è un contratto di affitto transitorio e caratteristiche

Quando bisogna spostarsi per un periodo di tempo limitato, per esempio perché si è studenti fuori sede o per esigenze lavorative, sottoscrivere un contratto ordinario, come un contratto 4+4, non è la soluzione migliore. È in questi casi che può essere utile optare per la sottoscrizione di un altro tipo di contratto. 

Un contratto di locazione transitorio consente di affittare un immobile per un breve periodo, solitamente compreso tra 1 e 18 mesi, senza finalità turistiche. È regolato dalla legge e deve essere giustificato da esigenze temporanee specifiche.

Solo per fare qualche esempio, un contratto del genere può risultare vantaggioso per: 

• Studenti fuori sede che necessitano di un alloggio per la durata del loro percorso di studi (in questo caso, si parla di contratto d’affitto a studenti universitari);
• Insegnanti precari e supplenti che lavorano in una città per un periodo limitato;
• Persone la cui abitazione è in ristrutturazione e che hanno bisogno di una sistemazione temporanea fino al termine dei lavori.

Come è strutturato un contratto di affitto transitorio

Un contratto di questo tipo si distingue per alcuni elementi presenti nell’accordo scritto. 

Tieni presente che il contratto va redatto sulla base del modulo di contratto di affitto transitorio predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, presente come allegato C nel decreto del 30 dicembre 2002. 

In particolare, un contratto d’affitto transitorio contiene diverse informazioni fondamentali che includono: 

• I dati anagrafici del proprietario e dell’inquilino;
• I dati dell’immobile, compreso l’indirizzo e l’attestazione di prestazione energetica (APE);
• La durata del contratto con la data di inizio e di fine;
• L’esigenza che giustifica la transitorietà del contratto;
• L’importo del canone di locazione;
• Il divieto di sublocazione dell’unità immobiliare.

Per quanto riguarda l’esigenza che giustifica la transitorietà del contratto, va detto che questa deve essere adeguatamente documentata. Un’esigenza che nasce per garantire che il contratto non venga utilizzato impropriamente per eludere le regole sulle locazioni ordinarie.

💡 Facciamo un esempio: supponiamo che un insegnante precario venga assegnato a una scuola in una città diversa dalla propria residenza per un incarico di supplenza della durata di 10 mesi. Per documentare l’esigenza, l’insegnante dovrà allegare al contratto una copia della lettera di incarico o del contratto di lavoro che attesti la temporaneità della sua permanenza.

Un altro punto importante da approfondire è quello relativo alla determinazione del canone. Nelle grandi città e nei comuni con alta tensione abitativa, questo deve rispettare i parametri fissati dagli accordi territoriali, che derivano da negoziazioni tra le associazioni di proprietari e quelle degli inquilini.

Durata del contratto transitorio e rinnovo

Per evitare che vengano utilizzati in modo improprio, viene stabilita una durata massima per i contratti di affitto temporanei. 

In generale, questo tipo di contratto ha una durata compresa tra 1 e 18 mesi, in base alle esigenze specifiche delle parti coinvolte. 

Non è previsto alcun rinnovo tacito, ma è comunque possibile rinnovarlo una sola volta, a condizione che persistano le stesse esigenze che avevano giustificato la stipula iniziale del contratto. La durata complessiva, quindi, non può superare i 18 mesi.

⚠️ Tieni presente che la proroga deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Questo passaggio è fondamentale per evitare che il contratto venga considerato come una locazione ordinaria.

Come registrare il contratto di affitto

Dopo aver redatto il contratto di affitto transitorio secondo il modello predisposto dal Ministero dei Trasporti, è necessario procedere con la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Questa operazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula.

Per effettuare la registrazione, puoi:

• Recarti di persona in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• Utilizzare i canali telematici messi a disposizione dall’ente. 

La registrazione richiede il versamento dell’imposta di registro, calcolata in base al canone di locazione indicato nel contratto, e dell’imposta di bollo. 

Queste spese possono essere suddivise tra il locatore e il locatario, secondo quanto previsto nell’accordo tra le parti e specificato nel contratto stesso. 

👉 Il pagamento dell’imposta di registro non è dovuto se si è optato per il regime della cedolare secca. 

Disdetta e recesso del contratto di locazione transitorio

Nel caso di un contratto di affitto transitorio non è necessario fornire una disdetta poiché, come abbiamo visto, il contratto si estingue in modo automatico alla scadenza del periodo concordato. 

L’inquilino, però, ha sempre la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, previo avviso. 

Per farlo, deve inviare una lettera raccomandata rispettando i tempi stabiliti nel contratto. 

In questo caso, è importante che la decisione di recedere sia motivata e che il conduttore adempia alle formalità previste per evitare eventuali penalità o controversie.

Affitti transitori e cedolare secca 

Uno dei vantaggi del contratto di affitto transitorio è che è possibile aderire al regime della cedolare secca, un sistema fiscale agevolato che semplifica la gestione delle locazioni. 

La cedolare secca permette al locatore di tassare il canone di locazione con un’imposta sostitutiva, invece che con l’IRPEF ordinaria. 

Il vantaggio principale di questa scelta è che la tassa è fissa e ridotta, con aliquote del 21% per i contratti a canone libero o del 10% per i contratti a canone concordato, senza la necessità di versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

 ❗ Attenzione, però, perché quando si opta per il regime della cedolare secca, si rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone di locazione durante tutta la durata dell’opzione, anche se il contratto prevede degli aumenti in modo esplicito. 

Vantaggi e svantaggi del contratto d’affitto transitorio

Da quanto detto finora, possiamo dedurre che il contratto d’affitto transitorio comporti dei vantaggi e degli svantaggi, sia al proprietario che all’inquilino. 

Per chiarezza, li riassumiamo in questa tabella: 

Cosa succede in caso di morosità

Anche se il contratto di affitto transitorio è valido per periodi brevi, in caso di morosità, segue le stesse regole previste per gli altri contratti abitativi. 

Se l’inquilino non paga il canone con un ritardo di oltre 20 giorni, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura di sfratto per morosità. In questo caso, il locatore può ottenere il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino moroso con l’intervento delle autorità competenti.

Come gestire le utenze in caso di trasloco

Una volta redatto e registrato il contratto ed essersi occupati di tutta la burocrazia legata alla locazione, arriva il momento di superare un ultimo ostacolo. Parliamo della gestione delle utenze. 

Di norma, quando parliamo di immobili in affitto, le bollette possono essere intestate al proprietario oppure – se erano intestate al precedente inquilino – va fatto un cambio di intestazione sul nuovo locatario.

Le azioni che potresti dover intraprendere sono:

• La voltura luce e la voltura gas quando le utenze sono attive e occorre cambiare l’intestazione.
• Il subentro, nel caso in cui l’inquilino precedente abbia disdetto il contratto e occorra riattivare la fornitura. 

💡 Si tratta, senza dubbio, di ulteriore burocrazia da affrontare. Ma c’è un modo più semplice per gestire le utenze. Noi di Switcho ci occupiamo di voltura o subentro al posto tuo e ti indirizziamo verso le offerte luce e gas più convenienti per te. Il tutto, in pochi clic e gratis.