Cos’è il mutuo ipotecario? Requisiti, garanzia, come richiederlo 

Il mutuo ipotecario è un prestito a medio-lungo termine che ti permette di affrontare l’investimento in modo sostenibile, appoggiandoti a una banca o a un istituto di credito.

Per scegliere il mutuo puoi confrontare i diversi preventivi. Con Inizia subito in pochi clic 😉

Indice

• Mutuo ipotecario: cos’è e cosa significa
• Come funziona il mutuo ipotecario e obblighi del mutuatario
• Chi può richiedere un prestito ipotecario
• Mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile
• Come richiedere un mutuo ipotecario
• Differenza tra mutuo ipotecario e mutuo chirografario
• Mutuo ipotecario e mutuo fondiario: qual è la differenza

Mutuo ipotecario: cos’è e cosa significa

Quando decidi di acquistare una casa, è naturale pensare a come finanziare questo passo importante. 

Si parla di mutuo ipotecario perché l’immobile oggetto del finanziamento viene posto a garanzia del prestito tramite un’ipoteca.

In pratica, la banca ha un diritto reale sull’immobile, che può far valere solo nel caso in cui tu non riesca a restituire quanto dovuto. È una forma di tutela per l’ente finanziatore, ma anche un elemento che rende possibile accedere a condizioni più vantaggiose rispetto ad altri tipi di prestito.

Il mutuo ipotecario non serve solo ad acquistare casa, bensì puoi richiederlo anche in altri contesti legati all’immobile, tra cui:

• Ristrutturazione: per finanziare lavori di manutenzione, riqualificazione energetica o ampliamento;
• Costruzione: se stai costruendo un immobile da zero, puoi coprire i costi delle diverse fasi del progetto;
• Surroga: per trasferire un mutuo esistente a un’altra banca e ottenere condizioni più vantaggiose, senza costi aggiuntivi.

➡️ Tieni presente che puoi richiedere il mutuo anche ad altri enti. Ne è un esempio il mutuo ipotecario INPS a cui può accedere chi è iscritto alla Gestione Unitaria (dipendente pubblico o pensionato).

Come funziona il mutuo ipotecario e obblighi del mutuatario 

Il mutuo ipotecario prevede la restituzione del capitale ottenuto tramite un piano di ammortamento, cioè un calendario di rimborso strutturato in rate periodiche, generalmente mensili. 

Ogni rata è composta da due elementi principali: 

• Una quota capitale, che va a ridurre l’importo del debito residuo;
• Una quota interessi, calcolata sul capitale ancora da restituire. 

➡️L’ammortamento alla francese è il più diffuso in Italia e prevede che le prime rate contengano una quota interessi più alta, che diminuisce nel tempo, mentre la quota capitale tende ad aumentare progressivamente.

Ma cosa succede in caso di ritardo?

Il rispetto puntuale delle scadenze è fondamentale per mantenere un rapporto regolare con la banca.

In caso di ritardo nel pagamento di una o più rate, infatti, l’istituto di credito può applicare interessi di mora, ovvero una maggiorazione sugli interessi dovuti, oppure, se hai un garante, può chiedere a lui il versamento della somma in sospeso. 

Diverso è il caso in cui il ritardo si protragga nel tempo o diventi frequente. In queste situazioni, la banca può avviare le procedure per la decadenza del beneficio del termine e richiedere il pagamento immediato dell’intero debito residuo. 

Se il debito non viene saldato, la banca ha facoltà di far valere l’ipoteca, cioè rivalersi sull’immobile posto a garanzia, arrivando fino alla vendita forzata del bene per recuperare l’importo dovuto.

Chi può richiedere un prestito ipotecario

Chiunque abbia bisogno di un finanziamento per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile può valutare la richiesta di un mutuo ipotecario, ma non tutti possono ottenerlo automaticamente. Le banche e gli istituti di credito effettuano verifiche precise per valutare la solvibilità del richiedente e la sostenibilità del rimborso nel tempo. In particolare, è importante rispettare alcuni requisiti:

• Reddito dimostrabile: può provenire da lavoro dipendente, autonomo, pensione o altre fonti stabili e continuative;
• Affidabilità creditizia: la banca verifica la tua storia creditizia attraverso banche dati per accertarsi che non ci siano segnalazioni negative, protesti o insolvenze;
• Rapporto rata/reddito sostenibile: l’importo della rata mensile non deve superare una certa percentuale del tuo reddito netto (di solito intorno al 30-35%).

Mutuo ipotecario a tasso fisso o a tasso variabile

Il tasso di interesse è il costo che paghi per il denaro che la banca ti presta con il mutuo ipotecario. È espresso in percentuale e determina quanto dovrai versare oltre alla restituzione del capitale. 

Comprendere come funziona il tasso di interesse è fondamentale per scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze, perché influisce direttamente sull’importo delle rate e sulla spesa complessiva del finanziamento. Sappi che esistono tre principali tipologie di tasso di interesse nei mutui ipotecari:

• Tasso fisso: in questo caso, sai fin dall’inizio quanto pagherai per tutto il mutuo. La rata resta costante per tutta la durata, quindi puoi pianificare con certezza le tue spese senza sorprese, indipendentemente dalle variazioni dei mercati;
• Tasso variabile: come intuibile, il tasso variabile può cambiare nel tempo. L’interesse viene aggiornato periodicamente in base a un indice di riferimento (come l’Euribor). Questo significa che, se i tassi di interesse salgono, potresti dover pagare rate più alte, ma se scendono, pagherai meno;
• Tasso misto: questa soluzione combina i due precedenti. Inizi con un periodo a tasso fisso e, al termine, puoi scegliere se mantenere il tasso fisso o passare al variabile. Offre maggiore stabilità, con vantaggi e svantaggi sia del tasso fisso che del tasso variabile.

Come richiedere un mutuo ipotecario

Per richiedere un mutuo ipotecario, il primo passo fondamentale è confrontare attentamente le offerte delle diverse banche. Puoi iniziare consultando i fogli informativi disponibili online o recandoti direttamente in filiale per chiedere dettagli e chiarimenti. 

Una volta individuata la banca a cui rivolgerti, sarà lei stessa a valutare la fattibilità della richiesta, sulla base di parametri chiave come il tuo merito creditizio — cioè la tua affidabilità nel restituire prestiti passati —, l’eventuale presenza di un garante e la sostenibilità della rata rispetto al tuo reddito. 

Nel corso della valutazione, la banca ti fornirà un documento chiamato PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato), che contiene tutte le informazioni personalizzate sul mutuo che stai richiedendo, così da darti una panoramica chiara e trasparente delle condizioni offerte.

Se l’esito è positivo, la banca ti richiederà una serie di documenti personali, certificazioni reddituali e informazioni sull’immobile oggetto del mutuo. Parte integrante dell’istruttoria è la relazione notarile, che certifica la regolarità dell’immobile e della transazione. Infine, la banca delibera ufficialmente il mutuo: solo dopo questa fase potrai procedere con la stipula del contratto.

Differenza tra mutuo ipotecario e mutuo chirografario

Anche se il mutuo ipotecario è il più comune, non è l’unica forma di finanziamento disponibile. 

Un’alternativa è il mutuo chirografario, che a differenza di quello ipotecario non prevede garanzie reali come l’ipoteca su un immobile, ma si basa solo sulla firma del richiedente e sulla sua affidabilità finanziaria. 

Proprio per questa mancanza di garanzie, è più frequente che venga concesso a privati con una forte solidità patrimoniale o alle imprese, che possono dimostrare capacità di rimborso attraverso bilanci e flussi di cassa. 

In cambio, questo tipo di mutuo tende ad avere tassi più alti e importi generalmente più contenuti rispetto al mutuo ipotecario. 

Mutuo ipotecario e mutuo fondiario: qual è la differenza

Oltre al mutuo chirografario, un’altra forma di finanziamento garantito da ipoteca è il mutuo fondiario, che non di rado viene confuso con il mutuo ipotecario. Pur essendo due forme di finanziamento simili, ci sono delle differenze dal punto di vista normativo e delle finalità. 

Il mutuo fondiario è disciplinato dall’art. 38 del Testo Unico Bancario ed è destinato esclusivamente all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa ad uso abitativo. Il mutuo ipotecario, invece, può essere richiesto anche per l’acquisto di una seconda casa o per altri scopi, come il consolidamento debiti.

Un’altra differenza riguarda l’importo finanziabile: nel mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dell’immobile, salvo garanzie aggiuntive.