Il calcolo della superficie commerciale è essenziale nel contesto di una compravendita immobiliare. Ma cos’è e come si effettua? Cosa sapere, in breve:
| A cosa serve? | A determinare il valore di mercato di un immobile sulla base della somma delle superfici utili e accessorie. |
| Quali superfici vanno tenute in considerazione? | Le superfici coperte calpestabili, le superfici ponderate esclusive e le pertinenze. |
| Chi può effettuare il calcolo? | Ti consigliamo di rivolgerti sempre a esperti del settore per ottenere una valutazione accurata. |
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Indice
- Cosa significa superficie commerciale
- Superficie commerciale, calpestabile e catastale: le differenze
- Cosa rientra nel calcolo della superficie commerciale
- Come effettuare il calcolo dei metri quadri commerciali
- Esempio di calcolo della superficie commerciale
Cosa significa superficie commerciale
Quando si vende o si acquista casa, uno degli elementi fondamentali da considerare è il calcolo della superficie commerciale. Ma cosa significa, esattamente?
La superficie commerciale (chiamata anche superficie commerciale vendibile) è un valore che serve a determinare il prezzo di mercato di un immobile, perché rappresenta la somma delle superfici che lo compongono, pesate in base alla loro funzione e utilizzo.
In pratica, non si parla solo dei metri quadrati “calpestabili”, ma si tiene conto anche di spazi accessori e pertinenze. Nella superficie commerciale rientrano:
- Le superfici interne calpestabili, comprensive di muri interni, perimetrali e anche quelli condivisi con altre abitazioni;
- Le superfici a uso esclusivo come terrazzi, balconi e giardini, che vengono considerate in modo ponderato, cioè pesate in base alla loro effettiva utilità;
- Le pertinenze dell’immobile, come soffitte, cantine e posti auto.
💡 La superficie commerciale è quindi la somma di tutte queste superfici, ma non tutte vengono conteggiate allo stesso modo.
Le superfici ponderate sono quelle a cui viene attribuito un coefficiente percentuale (ad esempio, un terrazzo potrebbe contare al 30% della sua superficie reale), proprio per riflettere il loro peso nel valore complessivo dell’immobile.
Superficie commerciale, calpestabile e catastale: le differenze
Prima di vedere come calcolare i mq commerciali, è bene fare chiarezza su alcuni termini che spesso vengono confusi o usati come sinonimi.
Superficie commerciale, calpestabile e catastale, infatti, indicano tre concetti diversi, anche se strettamente legati tra loro.
Come abbiamo visto, la superficie commerciale è la somma delle superfici dell’immobile, ponderate in base alla loro funzione e incidenza sul valore complessivo. Ma questo calcolo è diverso da quello che si fa per la superficie calpestabile o catastale:
- Superficie calpestabile: per semplificare, possiamo dire che rappresenta il “pavimento” dell’immobile, cioè la somma dei metri quadrati effettivamente utilizzabili all’interno, escludendo i muri interni, perimetrali e gli spazi accessori. È, quindi, sempre inferiore alla superficie commerciale;
- Superficie catastale: ha molti elementi in comune con la superficie commerciale, perché comprende anch’essa muri e pertinenze esclusive (come cantine e balconi). Questa, però, viene utilizzata principalmente per scopi fiscali, ad esempio per il calcolo dell’IMU o della rendita catastale.
Cosa rientra nel calcolo della superficie commerciale
Per il calcolo dei metri quadri commerciali è importante conoscere ogni coefficiente della superficie commerciale, un valore percentuale che viene applicato a determinate superfici dell’immobile (come balconi, terrazzi, cantine, giardini, ecc.) per stabilire quanto queste incidano effettivamente sul totale della superficie commerciale.
Le superfici coperte calpestabili vanno così calcolate:
- 100% superfici calpestabili;
- 100% muri interni e perimetrali;
- 50% muri in comunione;
- 80% soppalco;
- 100% scale interne.
Per gli spazi accessori a uso esclusivo:
- 35% balconi e terrazze coperti;
- 25% balconi e terrazza scoperti;
- 10% giardini di ville;
- 15% giardini di appartamento;
- 60% verande;
- 35% patii e porticati.
Le percentuali per le pertinenze sono, invece:
- 25% cantina;
- 40%-80% box auto;
- 25%-50% posto auto coperto o scoperto;
- 80% mansarde;
- 60% locali interrati abitabili.
Ma cosa, invece, non rientra nel calcolo della superficie commerciale? Le eccezioni riguardano gli appartamenti situati in un condominio. In questo caso, non vengono considerate le porzioni di immobile che appartengono alle parti comuni dell’edificio.
Questo significa che, ai fini della superficie attribuita alla singola unità immobiliare, non si includono:
- Gli spazi condivisi come sale condominiali, aree coperte o scoperte a uso comune;
- Le scale, i pianerottoli e i ballatoi utilizzati da più condomini;
- I locali tecnici (come centrali termiche, vani contatori) e gli eventuali spazi destinati alla guardiania;
- Le aree esterne comuni, come giardini, cortili e zone verdi dell’edificio.
Come effettuare il calcolo dei metri quadri commerciali
Per calcolare la superficie commerciale di un immobile, si sommano le superfici utili interne e quelle accessorie, applicando a ciascuna un coefficiente di ponderazione in base alla loro funzione e incidenza sul valore complessivo.
Una volta applicati i coefficienti, si sommano tutte le superfici così ponderate: il risultato finale rappresenta la superficie commerciale complessiva, utile per stimare il valore dell’immobile e confrontarlo con altri sul mercato.
Esempio di calcolo della superficie commerciale
Immaginiamo di dover calcolare la superficie commerciale di un appartamento di 90 mq, situato al secondo piano di un edificio. L’immobile è composto esclusivamente dalla parte abitativa principale e dispone di due pertinenze: un balcone di 6 mq e un box auto di 20 mq.
Per ottenere la superficie commerciale, sommiamo le diverse superfici, ma applicando a ciascuna un coefficiente di ponderazione, che ne riflette il reale peso nel calcolo complessivo – questo perché, come abbiamo visto, non tutte le superfici contribuiscono allo stesso modo al valore dell’immobile.
Nel dettaglio:
- L’appartamento viene considerato per intero, quindi 90 mq × 100% = 90 mq
- Il box auto, essendo una pertinenza chiusa e molto utile, viene considerato al 50% della sua superficie reale: 20 mq × 50% = 10 mq
- Il balcone, essendo scoperto e accessorio, viene conteggiato al 30%: 6 mq × 30% = 1,8 mq
A questo punto sommiamo tutte le superfici ponderate:
90 mq (abitazione) + 10 mq (box) + 1,8 mq (balcone) = 101,8 mq
La superficie commerciale totale dell’immobile sarà quindi 101,8 mq, valore su cui si baserà la valutazione economica della casa.
