Cos’è la garanzia per evizione nella compravendita? La guida completa

La garanzia per evizione protegge l’acquirente nel caso in cui qualcuno faccia valere un diritto sul bene acquistato che ne limiti o ne impedisca il possesso. Cosa sapere, in breve:

• Tutela l’acquirente e garantisce il risarcimento o la restituzione del prezzo se il bene viene sottratto a causa di un diritto di terzi;
• Esistono diverse tipologie di evizione, in particolare quella totale e quella parziale;
• Nella compravendita di immobili, protegge l’acquirente da eventuali problemi legali legati a ipoteche, diritti di terzi o vizi nella titolarità dell’immobile.

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Indice

• Cos’è la garanzia per evizione e come funziona
• Quando si applica la garanzia per evizione
• Quali sono i diritti tutelati dalla garanzia per evizione
• Quali tipi di evizione esistono
• Perché la garanzia per evizione è importante

Cos’è la garanzia per evizione e come funziona

Nella compravendita immobiliare, così come nella compravendita di beni mobili, vorresti chiaramente essere sempre sicuro di diventare effettivamente proprietario senza sorprese. 

Per far sì che ciò accada, è importante dotarsi di alcune garanzie che ti proteggono da eventuali problemi legali legati alla proprietà del bene. 

La garanzia per evizione ti tutela proprio nel caso in cui un terzo faccia valere un diritto preesistente sul bene acquistato.

In termini più semplici, significa che se qualcuno dimostra di avere già un diritto sul bene che hai comprato, e questo ti impedisce di goderne pienamente, la garanzia entra in gioco per proteggerti.

Ma cosa succede se si verifica un’evizione? In questi casi, il venditore ha l’obbligo di rimborsarti il prezzo pagato e, se necessario, risarcire eventuali danni subiti. 

Anche di fronte a problemi imprevisti legati alla titolarità del bene, quindi, sei protetto e non rischi di perdere ciò che hai acquistato o di sostenere perdite economiche ingiustificate.

➡️ Attenzione: se al momento dell’acquisto eri già a conoscenza del rischio di evizione o del diritto preesistente di un terzo, potresti non avere diritto al risarcimento. La garanzia interviene solo per proteggerti da problemi imprevisti e non da quelli che sapevi già esistere.

Quando si applica la garanzia per evizione

Abbiamo visto che la garanzia per evizione ti protegge nelle situazioni in cui un terzo può far valere un diritto sul bene che hai acquistato. Questo può succedere, ad esempio, quando:

• Il venditore non era realmente il proprietario del bene;
• C’era un diritto di usufrutto o un’ipoteca di cui non eri stato informato.

➡️ Facciamo un esempio: compri una casa da Tizio, convinto di diventarne proprietario. Successivamente, però, emerge che il vero proprietario è Caio, accertato da una sentenza giudiziale. In questo caso, grazie alla garanzia per evizione, Tizio deve rimborsarti il prezzo pagato e anche eventuali spese sostenute per l’acquisto.

Quali sono i diritti tutelati dalla garanzia per evizione

Il fine ultimo della garanzia per evizione è evitare che tu subisca perdite economiche ingiuste a causa di problemi legati alla proprietà del bene acquistato. Per questo motivo, se si verifica un’evizione, il venditore dovrà:

• Effettuare il rimborso completo nel caso di evizione totale, cioè restituirti l’intero prezzo pagato;
• Rimborsare le spese legali sostenute per difenderti nella controversia, ad esempio per l’assistenza di un avvocato o per le spese del giudizio;
• Coprire qualsiasi altro danno direttamente collegato all’evizione, compresi eventuali danni morali o disagio derivante dalla perdita del bene.

Quali tipi di evizione esistono

Esistono diverse tipologie di evizione, ciascuna delle quali può comportare differenti obblighi a carico del venditore. Analizziamo le principali. 

Evizione totale

L’evizione totale si verifica quando perdi completamente il bene acquistato. 

Per esempio, se compri una casa e poi emerge che in realtà appartiene a un’altra persona, devi restituire il bene. In questi casi, la garanzia ti permette di ottenere dal venditore:

• La restituzione del prezzo pagato;
• Il rimborso delle spese legali, comprese quelle sostenute per denunciare la lite o quelle eventualmente dovute al terzo che ha fatto valere il suo diritto.

Evizione parziale

L’evizione parziale si verifica quando perdi solo una parte del bene o del diritto su di esso. 

Per esempio, se acquisti un immobile con un terreno annesso, ma quel terreno appartiene a un’altra persona, quest’ultima può riprenderselo. In questo caso puoi ottenere dal venditore:

• O la risoluzione del contratto;
• O una riduzione del prezzo.

In più, hai diritto al risarcimento del danno e al rimborso delle spese legali eventualmente sostenute.

Evizione limitativa

L’evizione limitativa (o minore) si verifica quando il tuo diritto di proprietà sul bene non viene sottratto, ma il tuo libero godimento è limitato da oneri o diritti non dichiarati, come servitù o vincoli. 

Per esempio, compri una casa credendola libera, ma poi scopri che è gravata da una servitù a favore di un vicino, di cui il venditore non ti aveva informato. In questi casi, la garanzia ti consente di ottenere dal venditore, alternativamente:

• La risoluzione del contratto;
• La riduzione del prezzo.

Evizione evitata

L’evizione può essere “evitata” se decidi di pagare direttamente il terzo titolare del diritto concorrente sul bene per non perdere l’immobile.

 In questo caso, il venditore è tenuto a rimborsarti la somma versata, gli interessi e le eventuali altre spese sostenute per evitare la perdita del bene.

Evizione invertita

Infine, esiste anche una particolare ipotesi chiamata evizione invertita che si applica quando, venuto a conoscenza che il bene che hai comprato appartiene in realtà a un’altra persona, decidi di acquistarlo direttamente dall’effettivo titolare e vieni ricevi poi un rimborso dal venditore. 

Perché la garanzia per evizione è importante

Soprattutto quando si acquista una casa, munirsi delle dovute garanzie è fondamentale per evitare spiacevoli sorprese. Per questo motivo, la garanzia per evizione assume un ruolo rilevante, perché consente:

• di proteggerti da perdite economiche ingiuste, con il rimborso del prezzo pagato se il bene non è effettivamente di tua proprietà;
• di tutelare l’investimento effettuato e proteggere il valore del bene da eventuali rivendicazioni o diritti preesistenti di terzi;
• di affrontare con maggiore sicurezza l’acquisto, sapendo che in caso di problemi il venditore è obbligato a rispondere economicamente;
• di ridurre il rischio di complicazioni legali, poiché la garanzia copre spese e danni derivanti da contestazioni sulla titolarità del bene;
• di acquistare con serenità, soprattutto in operazioni importanti come la compravendita di immobili, senza il timore di imprevisti che possano compromettere la tua tranquillità o il tuo investimento.