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La plusvalenza immobiliare è il guadagno generato dalla vendita di un immobile acquistato a un prezzo più basso. Cosa sapere, in breve:
| Come si calcola? | La plusvalenza immobiliare si calcola come la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, al netto di spese deducibili. |
| Quando si applica la tassazione sulla plusvalenza? | La tassazione sulla plusvalenza si applica se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto, salvo che non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte di quel periodo. |
| Qual è la differenza tra plusvalenza prima casa e seconda casa? | La plusvalenza sulla prima casa è generalmente esente da tassazione se è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita, mentre per la seconda casa la plusvalenza è tassata se la vendita avviene entro cinque anni. |
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Indice
- Cos’è la plusvalenza immobiliare
- Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di immobili
- Plusvalenza immobiliare: quando non si paga
- Calcolo della plusvalenza per la vendita di un immobile
- Plusvalenza vendita prima casa e seconda casa: le differenze
- Plusvalenza da Superbonus: come funziona
Cos’è la plusvalenza immobiliare
Hai mai sentito parlare di plusvalenza immobiliare? È semplicemente il guadagno che ottieni quando vendi una casa a un prezzo più alto di quanto l’hai pagata.
👉 Facciamo un esempio: mettiamo che tu abbia comprato un appartamento a 150.000 euro e lo rivendi, dopo qualche anno, a 200.000: la differenza – 50.000 euro – è la tua plusvalenza.
Ma perché lo Stato tassa questo guadagno? Perché, in fondo, si tratta di un reddito, proprio come lo stipendio o un investimento. E se vendi entro cinque anni dall’acquisto, lo Stato presume che non sia solo un “cambio casa”, ma un’operazione con fine speculativo.
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita di immobili
Non sempre c’è l’obbligo di pagare le tasse sulla plusvalenza immobiliare.
La regola generale è questa: la tassazione si applica solo se vendi l’immobile entro 5 anni dall’acquisto.
Per lo Stato, una vendita così veloce può sembrare un’operazione a scopo di lucro, non un semplice cambio di casa. Se invece sono passati più di cinque anni, oppure si tratta della tua prima casa dove hai effettivamente abitato, non devi pagare nulla. Se invece rientri nei casi in cui la plusvalenza va tassata, hai due possibilità per farlo:
- Dichiarazione dei redditi: inserisci la plusvalenza nel modello 730 o nel modello Redditi e verrà tassata secondo le aliquote IRPEF;
- Imposta sostitutiva del 26% al rogito: se lo chiedi al notaio al momento della vendita, puoi pagare subito una tassa fissa del 26%, evitando di doverla dichiarare dopo.
Plusvalenza immobiliare: quando non si paga
La buona notizia è che non sempre devi pagare le tasse sulla plusvalenza. Anzi, ci sono diversi casi in cui sei esente.
Il principio generale è che la tassazione scatta solo in situazioni considerate “speculative”, cioè quando compri e rivendi in tempi brevi. Ma se la vendita avviene in un contesto più “familiare” o personale, l’imposta non è dovuta. Non devi pagare:
- Se sono passati più di cinque anni dall’acquisto dell’immobile;
- Se l’immobile ti è arrivato per successione (cioè per eredità);
- Se, anche trattandosi di seconda casa, ci hai abitato stabilmente – tu o un tuo familiare – per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita;
- Se hai ricevuto la casa in donazione e la rivendi, anche entro cinque anni.
In questi casi, lo Stato riconosce che non stai facendo un investimento a scopo di guadagno. E non ti chiede nulla.
Calcolo della plusvalenza per la vendita di un immobile
Il calcolo della plusvalenza immobiliare non è complicato. La regola base è semplice: si prende il prezzo di vendita dell’immobile e si sottrae il prezzo di acquisto insieme a una serie di spese che puoi “scaricare”, purché siano documentate.
Tra queste ci sono:
- Le imposte pagate al momento dell’acquisto;
- L’onorario del notaio;
- Eventuali provvigioni dell’agenzia;
- Spese per la cancellazione dell’ipoteca, lavori straordinari o ristrutturazioni che abbiano realmente aumentato il valore dell’immobile.
Una volta fatto questo calcolo, la differenza è la tua plusvalenza e può essere tassata o tramite la dichiarazione dei redditi (come reddito soggetto a IRPEF), oppure direttamente al momento della vendita.
Plusvalenza vendita prima casa e seconda casa: le differenze
Come abbiamo visto, la plusvalenza sulla prima casa è generalmente esente da tassazione se ci hai vissuto per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita.
Diverso, invece, è il discorso per la seconda casa, dove le regole sono più rigide e le esenzioni più rare. In linea di massima, se vendi una seconda casa entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza viene tassata. Ci sono, però, alcune eccezioni interessanti:
- Per esempio, se il guadagno ottenuto dalla vendita è inferiore a 15.000 euro (o 30.000 se siete una coppia), la tassazione non si applica.
- Oppure, se anche non sono passati cinque anni, usi il ricavato per acquistare una nuova abitazione principale, puoi evitare l’imposta.
Insomma, anche nel caso della seconda casa, lo Stato tiene conto delle intenzioni: se stai cambiando casa e non cercando profitto, c’è spazio per non essere penalizzato fiscalmente.
Plusvalenza da Superbonus: come funziona
Negli ultimi anni, con l’introduzione del Superbonus 110%, è emerso un nuovo aspetto da considerare in caso di vendita dell’immobile: la tassazione sulla plusvalenza generata dai lavori agevolati.
A partire dal 1° gennaio 2024, se vendi una seconda casa entro dieci anni dalla conclusione dei lavori eseguiti con il Superbonus, potresti dover pagare un’imposta del 26% sulla plusvalenza realizzata.
💡 Questa regola si applica anche se sono passati più di cinque anni dall’acquisto, proprio perché l’incremento di valore dell’immobile è legato direttamente agli interventi incentivati.
L’obiettivo? Evitare che il beneficio pubblico si trasformi in un guadagno immediato e non tassato per il privato. Come sempre, la norma prevede alcune eccezioni (ad esempio, se l’immobile è ereditato), ma è fondamentale sapere che il Superbonus può avere effetti anche fiscali, non solo edilizi.
