Vendita tramite asta: con o senza incanto? Differenze e iter

L’asta senza incanto è oggi la forma più diffusa di vendita giudiziaria di immobili, ma non tutti conoscono la differenza rispetto a quella con incanto. 

La differenza principale è che nell’asta senza incanto si presenta un’offerta scritta, mentre nell’asta con incanto si partecipa a una gara pubblica a rilanci.

Stai per trasferirti nella tua nuova casa? Alle utenze ci pensiamo noi di Switcho. Ti aiutiamo con voltura, subentro o prima attivazione proponendoti alcune delle offerte luce e gas più convenienti (e gestendo tutta la burocrazia al posto tuo, in pochi clic e gratis 😎)

Indice

• Asta con e senza incanto: qual è la differenza
• Come funziona un’asta immobiliare
• Come funziona un’asta con incanto
• Asta senza incanto: significato e come funziona
• Come partecipare a un’asta immobiliare

Asta con e senza incanto: qual è la differenza

Un’asta immobiliare è una procedura con cui un immobile viene venduto al miglior offerente, solitamente in seguito a un pignoramento o a un fallimento. 

In pratica, quando il proprietario non riesce a saldare i propri debiti, il tribunale mette in vendita la casa per recuperare almeno parte delle somme dovute. 

Se stai cercando di acquistare una casa a un prezzo potenzialmente vantaggioso, l’asta può essere un’opportunità interessante. Esistono due modalità principali di vendita: 

• Asta con incanto;
• Asta senza incanto. 

La differenza tra le due sta nel modo in cui si raccolgono e si confrontano le offerte. 

Il termine incanto fa riferimento a un’asta pubblica in cui più persone partecipano contemporaneamente rilanciando a voce (proprio come nei film, quando il banditore grida “aggiudicato!”). 

Nell’asta con incanto, infatti, si svolge una vera e propria gara pubblica a rilanci. Nell’asta senza incanto, invece, presenti la tua offerta in forma scritta e in busta chiusa e, solo in un secondo momento, si fa una gara tra più partecipanti, se necessario. 

💡 Oggi, nella maggior parte dei casi, le aste sono senza incanto, perché la procedura è più snella e sicura.

Come funziona un’asta immobiliare

Quando una persona non riesce più a pagare i propri debiti, il tribunale può decidere di espropriare uno o più beni, tra cui la casa, e metterli in vendita all’asta per recuperare le somme dovute. 

Questo significa che chiunque, tranne il debitore stesso, può partecipare e provare ad acquistare l’immobile. 

Prima che l’asta abbia luogo, il giudice incarica un perito che redige una perizia dettagliata dell’immobile contenente informazioni importanti come:

• La planimetria;
• Lo stato di conservazione;
• Eventuali abusi edilizi;
• Se l’immobile è occupato da inquilini;
• Se ci sono spese condominiali arretrate. 

Una volta pronta la perizia, il giudice stabilisce le condizioni della vendita: prezzo base, modalità di partecipazione, rilanci minimi e termini per il pagamento. Tutti questi dati vengono poi riportati nell’avviso d’asta, il documento ufficiale che ti dice tutto quello che ti serve sapere per partecipare. 

Nel frattempo, un custode giudiziario viene incaricato di occuparsi dell’immobile fino alla vendita. 

⚠️ Se stai pensando di comprare casa all’asta, leggere bene la perizia e l’avviso d’asta è il primo passo per fare una scelta consapevole. Proprio per questo motivo, in linea generale sarebbe bene richiedere la consulenza di un professionista.

Come funziona un’asta con incanto

L’asta con incanto è una vera e propria gara pubblica in cui i partecipanti fanno offerte in tempo reale, rilanciando l’uno sull’altro. 

Insomma, il meccanismo è molto simile a quello che siamo abituati a vedere nei film. 

L’evento si svolge in una sede stabilita dal tribunale, oppure online su piattaforme ufficiali, ed è gestito da un funzionario incaricato, che guida il processo e dichiara l’aggiudicazione. 

Per partecipare, devi essere presente (fisicamente o virtualmente) e pronto a rilanciare: ogni offerta dev’essere fatta entro tre minuti da quella precedente, altrimenti l’asta si chiude e l’ultimo offerente si aggiudica l’immobile. 

❗ Attenzione, però: l’aggiudicazione non è definitiva. Entro i dieci giorni successivi, chiunque può presentare una nuova offerta, purché sia superiore di almeno un quinto rispetto al prezzo provvisorio. Solo se nessuno rilancia in quel periodo, l’assegnazione diventa definitiva. 

Come in tutte le aste giudiziarie, la proprietà viene trasferita all’aggiudicatario solo dopo che il giudice emette il decreto di trasferimento e il saldo del prezzo è stato versato.

Asta senza incanto: significato e come funziona

Come abbiamo visto, esiste una modalità molto diffusa di vendita giudiziaria: l’asta senza incanto. 

A differenza dell’asta con incanto, qui non c’è una gara “dal vivo” tra i partecipanti. Le offerte vengono infatti presentate in busta chiusa oppure tramite modalità telematica, in forma segreta, senza conoscere le proposte degli altri. 

Si parte compilando un modulo di partecipazione – disponibile online o sul sito della vendita – in cui dovrai indicare i tuoi dati, il prezzo offerto e una dichiarazione in cui confermi di aver letto la perizia dell’immobile e di accettarne le condizioni. 

A questo modulo si allega un documento d’identità e un assegno circolare a titolo di cauzione, solitamente pari al 10% dell’offerta (ma controlla sempre l’avviso d’asta per esserne certo).

L’offerta dev’essere depositata entro il termine indicato, in forma anonima e senza segni distintivi sulla busta. 

👉 È possibile anche offrire una cifra inferiore alla base d’asta, ma non meno del 75% del valore. 

Alla scadenza, l’ufficiale giudiziario apre tutte le offerte: 

• Se ce n’è solo una, l’immobile viene aggiudicato direttamente a quel partecipante;
• Se invece le offerte sono più di una, si apre una gara tra i soli offerenti, con rilanci minimi prestabiliti e tempi di tre minuti per ogni offerta, proprio come accade in un’asta con incanto.

Chi si aggiudica l’immobile ha un tempo stabilito (di solito tra 90 e 120 giorni) per versare l’intero importo. 

Solo dopo il pagamento, il giudice emette il decreto di trasferimento, l’atto ufficiale con cui l’immobile passa di proprietà, libero da pignoramenti e ipoteche. 

❗ Attenzione: l’offerta è vincolante e se non si rispetta il pagamento nei termini si perde la cauzione. In alcuni casi, si può essere anche chiamati a risarcire la differenza se l’immobile verrà poi venduto a un prezzo più basso.

Come partecipare a un’asta immobiliare

Se hai deciso di partecipare a un’asta immobiliare – in particolare a una senza incanto – sappi che il primo passo è presentare un’apposita domanda. Questo modulo, da compilare in formato cartaceo o telematico, richiede una serie di informazioni obbligatorie:

• Una marca da bollo da 16 euro;
• I tuoi dati anagrafici (nome, cognome, data e luogo di nascita);
• Codice fiscale e indirizzo di residenza;
• Il tuo stato civile e il regime patrimoniale;
• Recapito telefonico o indirizzo PEC;
• I riferimenti esatti dell’immobile e del lotto per cui presenti offerta;
• I termini di pagamento proposti;
• Una dichiarazione con cui confermi di aver preso visione della perizia tecnica, della documentazione ipotecaria e dello stato dell’immobile.

Partecipare a un’asta immobiliare può sembrare un processo complicato. Proprio per questo motivo può essere utile farsi affiancare da un professionista. Un avvocato o un consulente esperto in aste, infatti, può aiutarti a leggere correttamente la perizia e valutare con più lucidità rischi e opportunità.