Permuta immobiliare: come funziona per privati o con l’agenzia?

La permuta immobiliare è un’alternativa alla classica compravendita ancora poco diffusa, ma che può rivelarsi molto vantaggiosa sotto diversi punti di vista. Cosa sapere, in breve:

• Con la permuta della casa due soggetti possono scambiarsi la proprietà dei rispettivi immobili;
• Può essere utile affidarsi a un’agenzia immobiliare, perché ti supporta nella valutazione corretta degli immobili, nella gestione delle trattative e negli aspetti burocratici;
• È possibile effettuare anche la permuta di una casa con mutuo, scegliendo se procedere con l’estinzione anticipata oppure con l’accollo del finanziamento.

A proposito di mutui, sei ancora in cerca della soluzione più adatta a te? Inzia subito a confrontare i preventivi per trovare il più conveniente in pochi clic e gratis.

Indice

• Cos’è la permuta immobiliare e come funziona
• Quali tipi di permuta esistono
• Come funziona il contratto di permuta immobiliare
• Quali sono i costi della permuta della casa
• Pro e contro della permuta immobiliare
• Come funziona la permuta con costruttore
• Come funziona la permuta con agenzia immobiliare
• Come funziona la permuta con mutuo

Cos’è la permuta immobiliare e come funziona

L’articolo 1552 del Codice Civile definisce la permuta come:

il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

Anche se la norma non fa un riferimento esplicito agli immobili, la permuta immobiliare funziona proprio così: due soggetti, privati o aziende, si scambiano la proprietà dei rispettivi immobili senza che ci sia uno scambio di denaro. 

In sostanza è una sorta di baratto moderno, nel quale però il valore delle due case deve essere simile (permuta immobiliare pura), per quanto in alcuni casi la differenza possa essere compensata con una somma di denaro o con altri beni (permuta immobiliare con conguaglio).

💡 La permuta viene spesso utilizzata, ad esempio, nei casi di eredità, quando è necessario riorganizzare o ridistribuire beni immobili.

Quali tipi di permuta esistono

La permuta immobiliare può essere di diversi tipi, in base ai soggetti coinvolti:

• Permuta immobiliare tra privati: lo scambio avviene, appunto, tra privati (per esempio, tra eredi). Quando lo scambio riguarda due prime case, si applica l’imposta di registro con aliquota agevolata (2%) calcolata sull’immobile con valore catastale più alto, mentre le imposte ipotecaria e catastale restano fisse. In questo caso non è prevista l’imposta di bollo;
• Permuta con costruttore o azienda: quando un privato scambia un immobile di sua proprietà con uno di nuova costruzione offerto da un’impresa. È una soluzione frequente per chi desidera una casa nuova senza affrontare una compravendita tradizionale;
• Permuta di aree edificabili: in questa ipotesi un privato cede a un’azienda un terreno edificabile, per esempio in cambio di un appartamento nel futuro edificio;
• Permuta casa con agenzia immobiliare: il supporto di un’agenzia specializzata aiuta a semplificare l’intero processo, dalla valutazione degli immobili alla gestione delle trattative e degli aspetti contrattuali.

Come funziona il contratto di permuta immobiliare

Perché la permuta immobiliare sia valida dal punto di vista legale, è necessario stipulare un contratto alla presenza di un notaio. Il contratto di permuta è un atto pubblico a tutti gli effetti e serve a formalizzare lo scambio di proprietà tra le parti in modo chiaro e tutelante.

Nel contratto di permuta vengono indicati:

• I dati anagrafici di entrambe le parti coinvolte;
• I riferimenti catastali degli immobili oggetto dello scambio;
• Se il trasferimento della proprietà avviene in modo immediato oppure in un momento futuro, opzione utile ad esempio quando una delle due parti deve prima estinguere un mutuo;
• Le modalità di trasferimento e l’eventuale presenza di conguagli in denaro o in altri beni.

💡 Il notaio è sempre indispensabile per la permuta immobiliare? Sì, la sua presenza è obbligatoria. Tuttavia, a differenza della compravendita tradizionale, in cui le spese notarili sono solitamente a carico dell’acquirente, nella permuta i costi possono essere suddivisi equamente tra le parti oppure sostenuti interamente da una sola, in base agli accordi presi.

Quali sono i costi della permuta della casa

Quando si parla di costi della permuta immobiliare, è importante ricordare innanzitutto che, come abbiamo visto, bisogna mettere in conto le spese per il notaio. La buona notizia è che non si tratta di costi doppi: anche se gli immobili coinvolti sono due, l’atto notarile è unico e quindi anche le spese vengono sostenute una sola volta.

Nel caso di permuta tra privati, inoltre, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano una sola volta e non è dovuta l’imposta di bollo. Questo rende la permuta, nella maggior parte dei casi, più conveniente rispetto a una compravendita tradizionale con due atti separati.

Va però precisato che molte di queste agevolazioni non si applicano alle permute che coinvolgono aziende o costruttori. In questi casi, infatti, sono previste imposte ipotecarie e catastali doppie e il pagamento dell’imposta di bollo, con un conseguente aumento dei costi complessivi.

Pro e contro della permuta immobiliare

Come per ogni scelta importante, prima di procedere è sempre bene valutare con attenzione vantaggi e svantaggi della permuta immobiliare, così da capire se è davvero la soluzione più adatta al tuo caso.

Senza dubbio, la permuta immobiliare porta con sé alcuni benefici:

• Le spese possono essere inferiori, sia perché non è necessario accendere un mutuo, sia per il possibile risparmio su imposte e costi accessori;
• Il processo è generalmente più rapido e semplice rispetto a una compravendita tradizionale, che richiede due operazioni separate;
• Il trasferimento della proprietà può avvenire anche immediatamente, direttamente al momento della stipula del contratto.

Dall’altro lato, però, la permuta immobiliare non è ancora uno strumento molto diffuso. Questo può rendere più difficile trovare privati o aziende disposti a concludere un accordo di questo tipo.

Inoltre, la permuta immobiliare pura, cioè tra immobili di pari valore, non è sempre possibile. Nella maggior parte dei casi è necessario prevedere un conguaglio, in denaro o tramite altri beni, per compensare la differenza di valore tra gli immobili scambiati.

Come funziona la permuta con costruttore

Come abbiamo già accennato, una delle forme più comuni è la permuta immobiliare con costruttore, che si verifica quando un privato cede la propria abitazione a un’impresa edile in cambio di un immobile di nuova costruzione. 

In questo caso il trattamento fiscale è diverso rispetto alla permuta tra privati. Una parte dell’operazione, infatti, è soggetta a imposta di registro, mentre sull’immobile ceduto dall’azienda si applica l’IVA, oltre alle imposte ipotecarie e catastali e all’imposta di bollo.

Se da un lato offre la possibilità di passare da una casa più datata a una nuova senza dover affrontare una compravendita tradizionale, dall’altro va considerato che l’immobile ceduto dal privato viene spesso valutato leggermente al di sotto del prezzo di mercato e i costi fiscali risultano complessivamente più elevati rispetto a una permuta tra privati.

Come funziona la permuta con agenzia immobiliare

Come abbiamo già accennato, è possibile concludere una permuta immobiliare con l’aiuto di un’agenzia immobiliare. 

Affidarsi a un professionista può essere un’ottima soluzione per velocizzare i tempi, soprattutto se si considera che trovare un privato o un’azienda disposti a portare avanti un accordo di questo tipo non è sempre semplice. Non solo, il supporto di un’agenzia può rivelarsi utile anche per altri aspetti pratici dell’operazione, come:

• Individuare il corretto valore di mercato degli immobili coinvolti;
• Gestire in modo equilibrato eventuali differenze di valore e i relativi conguagli;
• Coordinare le varie fasi dell’operazione insieme al notaio, fino alla stipula dell’atto.

Naturalmente, questo servizio ha un costo, per cui le spese complessive della permuta possono aumentare a causa delle commissioni dell’agente immobiliare.

💡 Quando conviene? La scelta di affidarsi o meno a un’agenzia dipende dalle tue esigenze personali. C’è chi preferisce contenere i costi e chi, invece, è disposto a spendere qualcosa in più pur di semplificare e rendere più fluido l’intero processo.

Come funziona la permuta con mutuo

È poi utile sapere che la permuta immobiliare è possibile anche quando uno dei due immobili è gravato da un mutuo. 

In questi casi l’operazione resta fattibile, ma richiede una valutazione più attenta delle condizioni contrattuali e del finanziamento in corso. Le strade percorribili sono sostanzialmente due:

• Il proprietario decide di procedere con l’estinzione anticipata del mutuo, chiudendo il finanziamento prima del trasferimento della proprietà;
• L’acquirente subentra nel mutuo già esistente tramite l’accollo del mutuo, assumendosi il pagamento delle rate residue, previo consenso della banca.

La scelta tra le due opzioni dipende dalle condizioni del mutuo, dagli accordi tra le parti e dalla sostenibilità economica dell’operazione.

Il mondo dei mutui è complesso, ma non se si confrontano con attenzione i preventivi. Inizia subito a trovare quello più conveniente. È gratis!