Come comprare casa? La guida completa passo dopo passo

Comprare una casa è un passo importante della vita e richiede molti passaggi che richiedono valutazioni accurate.

Per comprare casa ci vogliono in genere dai 3 ai 6 mesi, e richiede controllo sull’immobile, il contratto preliminare di compravendita, l’eventuale richiesta di mutuo e il rogito notarile.

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Indice

• Come comprare casa: gli step preparatori
• Cosa fare dopo aver individuato la casa
• Verifiche, documenti e controlli sull’immobile
• Quando serve il contratto preliminare di compravendita
• Come funziona la richiesta di mutuo
• Come comprare casa: il rogito notarile
• Quanto tempo ci vuole per comprare casa
• Quali sono i costi da valutare per comprare casa
• Consigli per comprare casa in serenità

Come comprare casa: gli step preparatori

L’acquisto di una casa richiede, come primo passo, una valutazione attenta del budget a tua disposizione, un aspetto fondamentale anche nella fase di scelta dell’immobile. Sapere fin da subito quanto puoi spendere ti aiuta a restringere il campo e puntare solo su soluzioni davvero sostenibili per le tue finanze.

❗ Attenzione: tieni presente che dovrai valutare non solo la spesa per l’acquisto dell’immobile in sé, ma anche considerare le spese accessorie, tra tasse, costi per il notaio, eventuali spese per l’agenzia immobiliare e altri oneri che possono incidere in modo significativo sul budget complessivo.

Uno dei passaggi più delicati dell’acquisto di una casa è senza dubbio la ricerca dell’immobile ideale. In questa fase puoi muoverti in diversi modi, a seconda delle tue esigenze e del tempo a disposizione:

• Puoi affidarti a un’agenzia immobiliare, che ti supporta nella selezione degli immobili, nella gestione delle visite e nella verifica della documentazione. In questo caso, presta attenzione ai costi di intermediazione e all’esperienza dell’agente;
• Puoi consultare gli annunci online sui principali portali immobiliari, una soluzione pratica e veloce per confrontare prezzi, zone e caratteristiche degli immobili comodamente da casa;
• Puoi puntare sul passaparola o tenere d’occhio i cartelli “vendesi” nella zona che ti interessa, un’opzione spesso efficace per scoprire opportunità non ancora pubblicizzate online.

Cosa fare dopo aver individuato la casa

Quando hai trovato l’immobile ideale, arriva il momento di effettuare verifiche più approfondite, un passaggio fondamentale per evitare sorprese e tutelare il tuo investimento. In particolare, è importante verificare:

• Lo stato generale dell’immobile, per individuare eventuali lavori di manutenzione necessari;
• La struttura dell’edificio, soprattutto se si tratta di immobili datati;
• Gli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento, per accertarne la conformità;
• La presenza di eventuali vincoli costruttivi o urbanistici;
• La presenza di eventuali ipoteche o gravami sull’immobile.

👉 Tieni presente che, se hai scelto l’immobile tramite un’agenzia, generalmente questi controlli vengono effettuati dall’intermediario. Se invece scegli di comprare casa da un privato in autonomia, puoi utilizzare il portale dell’Agenzia delle Entrate per svolgere le verifiche necessarie.

Verifiche, documenti e controlli sull’immobile

Uno degli step fondamentali prima di comprare casa è visionare alcuni documenti essenziali, in grado di fornire informazioni preziose sulla situazione reale dell’immobile. Si tratta di verifiche che ti aiutano a evitare problemi futuri e a procedere con maggiore consapevolezza. In particolare, è consigliabile controllare:

• La planimetria catastale, per verificare che la disposizione degli spazi corrisponda allo stato di fatto dell’immobile ed escludere difformità edilizie;
• Le spese condominiali, utili per capire l’importo delle spese ordinarie e accertare l’eventuale presenza di morosità o lavori straordinari già deliberati;
• La visura catastale e la visura ipotecaria, fondamentali per confermare i dati identificativi dell’immobile e verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli.

Quando serve il contratto preliminare di compravendita

Il passaggio successivo per comprare casa è la proposta d’acquisto, un momento fondamentale in cui presenti al venditore l’offerta economica che intendi proporre. 

Se il venditore accetta la tua proposta, si può arrivare alla redazione del contratto preliminare di compravendita, con il quale acquirente e venditore si impegnano formalmente a stipulare, in un secondo momento, il contratto definitivo di compravendita, detto rogito.

❗ Attenzione: il contratto preliminare non comporta il trasferimento immediato della proprietà, che avverrà solo al momento del rogito notarile. 

Questo documento è, però, molto utile perché, ad esempio, ti garantisce tempo prezioso per richiedere un mutuo o completare tutte le verifiche necessarie sull’immobile. Inoltre, definisce già condizioni, tempi e modalità della compravendita e, quindi, offre maggiore sicurezza a entrambe le parti e riduce il rischio di imprevisti.

Come funziona la richiesta di mutuo

Un altro step molto importante è la richiesta del mutuo. 

La richiesta di mutuo inizia con l’individuazione dell’istituto finanziario più adatto e della tipologia di mutuo più conveniente in base alle tue esigenze, a partire dalla valutazione di tassi, durata e condizioni contrattuali. 

Una volta individuata la soluzione ideale, la banca procede con la valutazione della tua situazione economica per decidere se concedere il finanziamento. In generale, gli step per arrivare alla delibera del mutuo prevedono:

• L’analisi di buste paga, dichiarazioni dei redditi e altri documenti relativi alle tue condizioni economiche e reddituali, necessari per dimostrare la capacità di rimborso;
• La perizia immobiliare, utile a stabilire il valore reale dell’immobile e l’importo del finanziamento concedibile;
• La delibera del mutuo, ossia l’approvazione definitiva del finanziamento da parte della banca.

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Come comprare casa: il rogito notarile

L’ultimo dei passaggi per comprare casa è il rogito notarile, il momento in cui la compravendita si perfeziona ufficialmente e la proprietà dell’immobile viene trasferita dal venditore all’acquirente. Una volta firmato, diventi formalmente proprietario dell’immobile e puoi disporne liberamente.

Il rogito deve essere stipulato davanti a un notaio, che verifica la regolarità dell’atto, controlla che non ci siano vincoli o ipoteche pendenti e garantisce che tutti i passaggi legali siano rispettati. Il notaio redige il contratto definitivo, registra l’atto e lo trascrive nei pubblici registri.

👉 Nota bene: le spese notarili e i costi connessi al rogito sono a carico dell’acquirente, quindi è importante considerarle nel budget complessivo dell’acquisto.

Quanto tempo ci vuole per comprare casa

Tenendo in considerazione tutti gli step che abbiamo visto, quindi, quanto tempo ci vuole per comprare casa? 

Offrire delle tempistiche uguali per tutti non è ovviamente possibile, perché ci sono molti fattori che possono allungare i tempi o, al contrario, velocizzare gli step. Le tempistiche possono variare anche a seconda che si decida di coinvolgere un’agenzia immobiliare oppure acquistare casa da un privato.

In linea generale, il percorso completo per comprare casa può durare dai 3 ai 6 mesi, benché in alcune situazioni si possa arrivare anche a un anno. 

Questo perché i fattori da considerare sono diversi. Ecco perché proponiamo una tabella con delle tempistiche indicative per ciascun passaggio:

Quali sono i costi da valutare per comprare casa

Come abbiamo visto, le spese legate all’acquisto di una casa non includono esclusivamente il prezzo dell’immobile in sé, ma è fondamentale considerare anche quelle relative a tasse e imposte, che possono incidere in modo significativo sul budget complessivo.

In particolare, vanno incluse nel conteggio:

• Imposta di registro
• Imposta catastale
• Imposta ipotecaria
• IVA

Per ridurre questi costi, è sempre utile valutare le diverse agevolazioni disponibili, in particolare per la prima casa. 

Tra queste rientrano il bonus prima casa per under 36 e altre opportunità come riduzioni sulle imposte di registro e sull’IVA. Inoltre, chi acquista una casa da destinare ad abitazione principale può usufruire di una detrazione fiscale sugli interessi passivi del mutuo ipotecario, pari al 19% fino a un massimo di 4.000 euro annui.

Consigli per comprare casa in serenità

Comprare casa è sì una grande soddisfazione, ma richiede anche molta attenzione e decisioni ben ponderate. Per vivere questa esperienza al meglio e ridurre al minimo il rischio di errori, è utile seguire alcuni piccoli ma efficaci consigli:

• Chiedi supporto a professionisti qualificati, come agenzie immobiliari o consulenti, soprattutto se non hai familiarità con il mercato o con la burocrazia legata all’acquisto;
• Non avere fretta, anzi prenditi il tempo necessario per valutare diverse opzioni, visitare più immobili e confrontare prezzi e condizioni;
• Non rinunciare alla trattativa. Cerca sempre di negoziare il prezzo dell’immobile con il venditore, valutando margini di sconto o condizioni più favorevoli;
• Controlla sempre documenti e verifiche per evitare sorprese;
• Valuta attentamente il budget, includendo anche spese accessorie come tasse, notarile, eventuali lavori o spese condominiali;
• Leggi con attenzione ogni contratto e chiedi chiarimenti su clausole o termini poco chiari, dal preliminare al rogito.

Vedrai che conoscendo ogni step e seguendo questi piccoli consigli, comprare casa diventerà un’esperienza positiva e senza intoppi.