Cos’è la surroga mutuo e come funziona?

Se le condizioni del tuo mutuo non ti soddisfano più forse è arrivato il momento di valutare la surroga del mutuo. Cosa sapere, in pillole: 

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Indice

• Surroga del mutuo: cos’è e significato
• Come funziona la surroga di un mutuo
• Quando e perché conviene fare la surroga del mutuo
• La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione
• Meglio tasso fisso o variabile?
• La banca può rifiutare la surroga del mutuo?
• Come funziona la surroga del mutuo per ristrutturazione

Surroga del mutuo: cos’è e significato

La surroga del mutuo, anche chiamata portabilità, è il trasferimento del proprio mutuo da una banca a un’altra, con l’obiettivo di ottenere condizioni più vantaggiose, per esempio un tasso d’interesse più basso o una durata diversa. 

Non si tratta di un nuovo mutuo, ma del passaggio del debito residuo, con nuove condizioni definite con la banca subentrante.

Con l’entrata in vigore della Legge Bersani, questa operazione è diventata molto più accessibile. La normativa ha infatti eliminato tutti i costi a carico del cliente, inclusi spese notarili, penali o commissioni bancarie. 

🥳 Questo significa che, se decidi di cambiare banca per migliorare il tuo mutuo, non dovrai sostenere alcuna spesa per farlo (con l’eccezione dei 35 euro della tassa sull’ipoteca). È un diritto del consumatore e nessuna banca può impedirti di esercitarlo o addebitarti costi per il trasferimento.

Come funziona la surroga di un mutuo

Una volta trovata una banca disposta a offrirti condizioni migliori, sarà l’istituto subentrante a occuparsi di tutto, dalla comunicazione con la vecchia banca alla gestione della documentazione. Tu non dovrai preoccuparti della burocrazia.

Con la surroga del mutuo hai la possibilità di modificare alcune condizioni economiche importanti rispetto al contratto originario. In particolare, puoi:

• Cambiare la durata del mutuo, allungandola o accorciandola in base alle tue nuove esigenze;
• Scegliere un nuovo tasso di interesse, passando ad esempio da variabile a fisso (o viceversa);
• Rinegoziare lo spread, ovvero il margine che la banca applica al tasso di riferimento.

Tieni presente però che l’importo residuo del mutuo non può essere aumentato: si trasferisce solo il capitale ancora da rimborsare, senza possibilità di richiedere liquidità aggiuntiva.

❓ Quante volte si può chiedere la surroga? La legge non prevede limiti: puoi richiederla anche più volte. Va detto, però, che nella pratica molte banche accettano di concederla una sola volta, quindi è importante valutare bene prima di fare questo passo.

Quando e perché conviene fare la surroga del mutuo

Il momento migliore per valutare una surroga del mutuo è quando mancano ancora molte rate alla fine del piano di ammortamento. 

Questo perché, nella maggior parte dei casi in Italia, i mutui seguono il cosiddetto meccanismo alla francese che prevede rate costanti composte da una quota interessi e una quota capitale. Nei primi anni di mutuo, la parte maggiore della rata è costituita dagli interessi, mentre solo una parte minore va a ridurre il debito residuo.

💡 Questo significa che, se riesci a ottenere un tasso di interesse più vantaggioso nella prima metà del mutuo, puoi risparmiare di più rispetto a una surroga fatta verso la fine, quando ormai la maggior parte degli interessi è già stata pagata.

In linea generale, la surroga può essere una scelta conveniente quando le condizioni del mercato cambiano o la tua situazione personale ed economica migliora, anche perché la surroga porta con sé alcuni evidenti vantaggi:

• Riduzione del tasso di interesse, con conseguente risparmio sulle rate;
• Maggiore flessibilità, ad esempio modificando la durata residua del mutuo;
• Nessun costo per il trasferimento, grazie alla tutela prevista dalla Legge Bersani;
• Possibilità di passare da tasso variabile a fisso (o viceversa) per una maggiore stabilità o convenienza;
• Miglioramento complessivo delle condizioni contrattuali, anche sul fronte dello spread.

La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione 

La surroga del mutuo non è l’unica opzione a disposizione di chi desidera migliorare le condizioni del proprio finanziamento. In alternativa, puoi valutare anche una rinegoziazione con la tua attuale banca o una vera e propria sostituzione del mutuo.

È, però, importante conoscere bene i meccanismi che regolano queste tre soluzioni, perché hanno caratteristiche, costi e implicazioni molto diverse tra loro:

• Con la rinegoziazione, resti con la tua banca attuale e chiedi una modifica delle condizioni contrattuali (tasso, durata, spread). La banca può accettare o rifiutare;
• Con la surroga, cambi banca trasferendo il mutuo esistente, senza costi a tuo carico, approfittando di condizioni più vantaggiose;
• Con la sostituzione, invece, si estingue il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo con un’altra banca. È un’operazione più complessa e con costi notarili e bancari a tuo carico, ma consente anche di richiedere liquidità aggiuntiva.

Possiamo riassumere le diverse condizioni in questa tabella:

Meglio tasso fisso o variabile?

Quando si valuta una surroga, una delle decisioni più importanti riguarda la scelta tra tasso fisso e variabile. Probabilmente, avendo già sottoscritto un mutuo, conosci già la differenza di base:

• Il tasso fisso resta invariato per tutta la durata del mutuo e offre, dunque, maggiore stabilità e protezione da eventuali rialzi dei tassi;
• Il tasso variabile, invece, cambia nel tempo in base all’andamento di un indice di riferimento (come l’Euribor) e può portare sia vantaggi che rischi.

Ma quale conviene davvero in caso di surroga? Dipende dal momento del mercato e dalla tua situazione personale. Ad esempio, se hai sottoscritto un mutuo a tasso variabile anni fa e oggi i tassi sono generalmente bassi, potrebbe essere saggio passare al fisso con la surroga, per mettere al sicuro la rata.

Al contrario, se oggi i tassi sono molto alti e si prevede un ribasso nei prossimi anni, passare da fisso a variabile potrebbe aiutarti a risparmiare in prospettiva, ma comporta un rischio maggiore.

Insomma, la scelta giusta va calibrata su esigenze personali e condizioni di mercato.

La banca può rifiutare la surroga del mutuo?

Una delle domande più frequenti è: la mia banca può rifiutarsi di concedere la surroga? La risposta è no. La banca originaria non può opporsi alla tua volontà di trasferire il mutuo a un altro istituto. 

Non solo, se la banca non collabora e non procede alla chiusura del mutuo entro 30 giorni dalla comunicazione ufficiale della surroga, può essere obbligata a risarcirti. In particolare, dovrà versare una penale pari all’1% del valore residuo del mutuo, più una somma corrispondente a una rata mensile per ogni mese di ritardo.

Diverso è il discorso per la nuova banca. In questo caso, l’istituto subentrante è libero di accettare o meno la richiesta di surroga. Decisione che dipende da una serie di fattori, tra cui la tua affidabilità creditizia, il valore dell’immobile ipotecato e la convenienza dell’operazione per la banca stessa.

Come funziona la surroga del mutuo per ristrutturazione

Anche nel caso di mutuo per ristrutturazione, è importante fare alcune precisazioni prima di valutare la possibilità di richiedere una surroga. Tutto dipende da come è stato strutturato il finanziamento iniziale:

1️⃣ Se hai sottoscritto un mutuo unico che comprende sia l’acquisto dell’immobile sia una quota destinata alla ristrutturazione, è probabile che le due componenti siano gestite separatamente, ma all’interno dello stesso contratto. In questo scenario, la surroga può essere richiesta solo sulla parte relativa all’acquisto, mentre la porzione legata alla ristrutturazione –  intesa come finanziamento aggiuntivo o prestito personale –  non è surrogabile.

2️⃣ Diverso è il caso in cui tu abbia ottenuto un mutuo specifico per la ristrutturazione, con garanzia ipotecaria. Se si tratta a tutti gli effetti di un mutuo ipotecario tradizionale, allora può essere surrogato come qualsiasi altro mutuo per l’acquisto, a condizione che vi siano le condizioni economiche e i requisiti richiesti dalla nuova banca.