Donazione di un immobile: come funziona, vantaggi e costi

La donazione di un immobile è una pratica molto diffusa, specialmente tra familiari, ed è bene conoscere nei dettagli come funziona per non incorrere in situazioni spiacevoli e problemi burocratici di varia natura. Cosa sapere in breve:

• Con l’atto di donazione di un immobile è possibile trasferire una casa, un appartamento o un terreno a un’altra persona, senza ricevere un compenso;
• La donazione consente di gestire in anticipo il passaggio dei beni ed evita possibili conflitti futuri tra eredi;
• I costi della donazione di immobili possono essere elevati, poiché comprendono imposte, onorari notarili e altre spese accessorie.

Indice

• Cos’è la donazione di un immobile
• A chi è possibile donare un immobile
• Diverse tipologie di donazione
• Quali immobili si possono donare
• I vantaggi della donazione di un immobile
• I costi della donazione di un immobile
• Possibili svantaggi della donazione
• La revoca della donazione

Cos’è la donazione di un immobile

La donazione è il contratto con cui una persona, definita donante, arricchisce un’altra, detta donatario, disponendo a suo favore di un bene o assumendo un’obbligazione, senza ricevere nulla in cambio.

Tradotto in parole semplici, con la donazione di un immobile, una persona trasferisce la proprietà di una casa, di un appartamento o di un terreno a un’altra, a titolo completamente gratuito. Si tratta quindi di un atto che ha una forte valenza affettiva, perché consente di trasmettere un bene importante a chi si desidera, spesso anticipando parte di ciò che altrimenti verrebbe lasciato in eredità.

La donazione è una pratica molto diffusa, soprattutto all’interno delle famiglie. Pensiamo, ad esempio, al genitore che opta per la donazione al figlio di un immobile, per aiutarlo a costruire il proprio futuro. Dal punto di vista giuridico, questa operazione è disciplinata dall’articolo 769 del Codice Civile e seguenti.

A chi è possibile donare un immobile

La donazione di un immobile non è riservata solo ai familiari. Chiunque abbia la piena disponibilità del bene può decidere di trasferirlo gratuitamente a un altro soggetto. L’importante è che sia donante sia donatario dispongano della capacità di agire. 

È possibile donare un immobile a:

• Coniugi e parenti in linea retta, per esempio un genitore può donare una casa al figlio o un nonno può trasferire un terreno al nipote. La donazione in famiglia è spesso usata per anticipare una parte dell’eredità;
• Fratelli e sorelle, ad esempio per riequilibrare la divisione del patrimonio familiare;
• Estranei, perché la legge consente di donare anche a persone senza legami di parentela, come un amico stretto o un collaboratore. In questo caso è bene prestare attenzione ai possibili contrasti con gli eredi;
• Persone giuridiche, come associazioni, fondazioni o enti, purché lo statuto lo consenta e l’ente sia in grado di accettare la donazione;
• Nascituri o concepiti, cioè la donazione può essere destinata sia a figli già concepiti ma non ancora nati, sia a soggetti che non sono ancora stati concepiti;
• Minori, i quali possono ricevere un immobile, ma devono essere rappresentati dai genitori o dal tutore;
• Interdetti e inabilitati, anche in questi casi l’accettazione avviene tramite il rappresentante legale, sempre sotto controllo del giudice tutelare.

Diverse tipologie di donazione

La donazione non è sempre uguale, esistono infatti varie tipologie che si differenziano in base alle modalità con cui viene effettuato il trasferimento del bene. In linea generale, possiamo dire che si distingue fra:

• Donazione diretta: è un atto pubblico formale, che deve avvenire davanti a un notaio con la presenza di due testimoni. In questo caso il trasferimento dell’immobile è immediato e ufficiale. Un esempio tipico è quello del padre che dispone già di una casa e decide di donarla al figlio;
• Donazione indiretta: si può definire come un atto di donazione senza notaio, poiché non richiede la forma solenne dell’atto pubblico. È una donazione che si realizza attraverso un’altra operazione, ad esempio, il padre che acquista un immobile e lo intesta direttamente al figlio.

💡 Tieni presente che esistono altre tipologie di donazione previste dal Codice Civile, come la donazione rimuneratoria, la donazione obnuziale o la donazione modale, ognuna con caratteristiche e regole specifiche.

Quali immobili si possono donare

Non ci sono limiti alla tipologia di immobile che si può donare. Case, appartamenti, terreni agricoli o edificabili, box e perfino locali commerciali possono essere oggetto di donazione.

Non è però obbligatorio trasferire sempre la piena proprietà. È infatti possibile donare anche singoli diritti reali sull’immobile. Un esempio molto diffuso è la donazione con usufrutto, che consente al donante di mantenere per sé il diritto di abitare o utilizzare il bene per tutta la vita, pur trasferendo la nuda proprietà al beneficiario. In alternativa, si può donare anche il diritto di superficie, cioè la facoltà di edificare o mantenere una costruzione su un terreno altrui.

I vantaggi della donazione di un immobile

La donazione di un immobile non è solo un gesto generoso, ma anche uno strumento utile per la gestione del patrimonio. Oltre al valore affettivo, infatti, questa pratica può offrire vantaggi pratici ed economici non trascurabili. In particolare, due sono i benefici principali:

• Costi più contenuti rispetto a una compravendita immobiliare, specialmente quando la donazione avviene tra parenti in linea retta (ad esempio genitori e figli), perché le imposte sono ridotte al minimo e spesso si pagano solo le spese notarili e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. In molti casi, questo rende la donazione molto più conveniente rispetto a un normale atto di compravendita;
• Possibilità di distribuire i beni tra gli eredi quando si è ancora in vita, poiché attraverso la donazione è possibile pianificare il passaggio dei beni immobiliari in modo ordinato, evitando conflitti o contestazioni future tra gli eredi.

I costi della donazione di un immobile

Quando si dona un immobile, le spese principali ricadono sul donatario, cioè chi riceve il bene. Tra i costi più rilevanti troviamo le imposte e le tasse legate al trasferimento:

• Imposta di donazione: varia in base al grado di parentela. Ad esempio, per i parenti in linea retta come figli e genitori l’aliquota è più bassa, intorno al 4%, mentre per soggetti non legati da vincoli familiari può arrivare fino all’8%;
• Imposte ipotecaria e catastale: normalmente calcolate come percentuali sul valore dell’immobile (circa 2% e 1%), ma nel caso della prima casa sono ridotte a una quota fissa di 200 euro ciascuna;
• Imposta di registro: anch’essa prevista in misura fissa (200 euro), a copertura della trascrizione dell’atto.

Oltre alle imposte, vanno considerati i costi notarili per la stesura dell’atto, che variano in base alla complessità della donazione e al valore dell’immobile.

Possibili svantaggi della donazione

Donare un immobile può sembrare una soluzione semplice e vantaggiosa, ma è importante conoscere anche i possibili svantaggi, sia dal punto di vista legale sia fiscale. 

Uno dei principali rischi riguarda la protezione degli eredi legittimari. Se la donazione viene fatta a favore di un soggetto che non è un legittimario, come un amico o un parente lontano, gli eredi diretti potrebbero contestarla con un’azione di riduzione, per recuperare la quota di patrimonio che spetta loro per legge. Questa possibilità rimane aperta fino a dieci anni dalla morte del donante, il che rende l’immobile potenzialmente instabile e meno appetibile per chi volesse venderlo.

Anche quando la donazione è fatta a un legittimario, come un figlio, il bene donato viene considerato un anticipo sulla quota ereditaria. Questo può generare disaccordi tra gli altri eredi, specialmente se la valutazione del bene non è chiara o se ci sono più immobili da distribuire.

Anche i costi non vanno sottovalutati. Tutte le donazioni comportano imposte da pagare, che possono essere significative. Per questi motivi, è sempre consigliabile pianificare ogni donazione con attenzione e confrontarsi con un notaio di fiducia, per evitare sorprese in futuro.

Altri problemi pratici riguardano la vendita o la concessione di mutui. Tieni presente, infatti, che alcune banche possono essere riluttanti a finanziare un immobile donato a causa della sua natura instabile.

🏠 A proposito di mutui, cerchi quello più adatto a te? Inizia subito a confrontare i preventivi di oltre 20 banche in pochi clic e gratis, con Switcho.

La revoca della donazione

La donazione, pur essendo un atto gratuito e volontario, non è sempre definitiva. In alcuni casi può essere revocata dal donante. Esistono principalmente due situazioni in cui questo è possibile:

• Per ingratitudine del donatario: se chi riceve l’immobile compie atti particolarmente gravi nei confronti del donante, come maltrattamenti, calunnie o persino tentativi di danneggiarlo fisicamente, il donante può chiedere la revoca della donazione. Si tratta quindi di comportamenti che dimostrano un chiaro disprezzo o danno nei confronti di chi ha effettuato la donazione;
• Sopravvenienza di figli: se dopo la donazione nascono nuovi figli, il donante può revocare l’atto per garantire loro la quota di legittima, così da proteggere i diritti successori dei nuovi nati.

Va sottolineato, però, che non tutte le donazioni possono essere revocate. Alcune tipologie particolari, come la donazione obnuziale o la donazione rimuneratoria, seguono regole specifiche che ne impediscono la revoca.