Ipoteca legale, giudiziale o volontaria: ecco le differenze

L’ipoteca sulla casa è la garanzia che la tua abitazione offre alla banca quando richiedi un mutuo. Cosa sapere, in breve: 

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Indice

• Ipoteca: significato e definizione
• Ipoteca legale, giudiziale o volontaria? Le differenze
• Come funziona l’ipoteca immobiliare
• Quanto dura l’ipoteca sulla casa
• Posso iscrivere più di un’ipoteca sulla stessa casa?
• Cosa succede se non si estingue l’ipoteca sulla casa
• Come cancellare l’ipoteca immobiliare

Ipoteca: significato e definizione

Se stai valutando di richiedere un mutuo, avrai sicuramente sentito parlare di mutuo ipotecario. Ma cosa significa esattamente iscrivere un’ipoteca sulla casa? 

In generale, l’ipoteca è un diritto che grava su un immobile per garantire il pagamento di un debito. Significa che il creditore, in caso di mancato pagamento, ha la possibilità di rivalersi sul bene per recuperare i soldi che gli devi.

Nel caso del mutuo ipotecario, quando la banca concede un prestito per l’acquisto di una casa, richiede che l’immobile stesso venga iscritto come garanzia. 

Questo significa che se tu paghi regolarmente le rate, tutto procede normalmente. Ma se non riesci a rispettare gli impegni, la banca può avviare una procedura di recupero, che può arrivare fino alla vendita dell’immobile per soddisfare il proprio credito. 

Ipoteca legale, giudiziale o volontaria? Le differenze

Come forse hai già intuito, esistono diversi tipi di ipoteca. Lo stabilisce l’articolo 2808 del Codice Civile che distingue tra: 

• Ipoteca volontaria: questo tipo di ipoteca è quella di cui abbiamo parlato finora e che riguarda i mutui. In questo caso sei tu a concedere alla banca il diritto di iscrivere un’ipoteca sulla tua casa come garanzia del prestito.
• Ipoteca legale: è la forma meno comune di ipoteca. Viene utilizzata, ad esempio, quando il creditore non ha ricevuto l’intero importo dovuto da un bene venduto, oppure quando, dopo un atto di divisione tra eredi, rimangono in sospeso dei conguagli da pagare. Questo tipo di ipoteca viene iscritta spontaneamente dal Conservatore dei Registri Immobiliari, a meno che il beneficiario non dichiari di rinunciarvi;
• Ipoteca giudiziale: è una garanzia che il giudice autorizza quando un debito è stato riconosciuto in tribunale (per esempio con sentenza o decreto ingiuntivo). Può essere applicata anche per debiti di entità medio-piccola e serve a tutelare legalmente il creditore nel caso in cui il debitore non paghi.

Come funziona l’ipoteca immobiliare

Quando chiedi un mutuo ipotecario per acquistare casa, la tua abitazione diventa la garanzia del prestito. 

Prima di tutto, la banca organizza una perizia immobiliare, tramite la quale un esperto visita l’immobile per valutarne il valore. 

Questa fase serve a stabilire l’importo massimo del mutuo e il livello dell’ipoteca, di solito superiore alla cifra erogata, per tutelare la banca in caso di fluttuazioni del mercato immobiliare.

Per formalizzare il mutuo interviene poi il notaio, figura essenziale nella compravendita. Oltre a stipulare il contratto, il notaio si occupa di trascrivere l’ipoteca nei Pubblici Registri. L’ipoteca, infatti, acquista validità solo dopo l’iscrizione presso i registri immobiliari del territorio in cui si trova l’immobile.

L’iscrizione richiede la presentazione della nota d’iscrizione, contenente i dati anagrafici delle parti, le informazioni sull’immobile, l’importo garantito dall’ipoteca e i dettagli del finanziamento, compreso il tasso di interesse. 

Quanto dura l’ipoteca sulla casa

Nel caso di un mutuo ipotecario, l’ipoteca ha una durata standard di 20 anni a partire dalla sua iscrizione. 

• Se il mutuo ha una durata maggiore, l’ipoteca deve essere rinnovata per altri 20 anni prima della scadenza, con un costo a carico del cliente stabilito dalla banca.
• Se il mutuo ha una durata inferiore ipoteca si estingue comunque dopo aver pagato l’ultima rata. 

Posso iscrivere più di un’ipoteca sulla stessa casa?

La risposta a questa domanda è affermativa. Sulla stessa abitazione possono essere iscritte più ipoteche, ma non tutte hanno la stessa priorità.

La prima iscritta è chiamata ipoteca di primo grado, la successiva di secondo grado e così via. 

A stabilire questi gradi è l’ordine di soddisfazione dei creditori: in caso di inadempienza e vendita dell’immobile, chi ha l’ipoteca di primo grado viene soddisfatto per primo, mentre le ipoteche successive hanno priorità inferiore.

Se sulla casa esiste già un’ipoteca di primo grado, qualsiasi ipoteca iscritta successivamente sarà di grado subordinato, il che comporta un rischio maggiore rispetto al primo creditore. Nel contesto dei mutui ipotecari, conoscere il grado delle ipoteche è quindi fondamentale per valutare il rischio del prestito. 

Per questo motivo, il notaio, prima della stipula del mutuo, verifica i titoli di proprietà dell’immobile e controlla eventuali ipoteche già presenti. In questo modo, la banca sa esattamente quale grado avrà la propria ipoteca e può valutare correttamente il rischio del prestito.

Cosa succede se non si estingue l’ipoteca sulla casa

Se ti trovi in difficoltà con le rate del mutuo, è normale chiedersi cosa può succedere alla tua casa. L’ipoteca serve proprio a tutelare la banca, perché se non riesci a restituire il prestito, l’istituto ha il diritto di rivalersi sull’immobile per recuperare i soldi.

In pratica, se le rate non vengono pagate per un periodo prolungato, la banca può avviare l’iter giudiziale per il pignoramento dell’abitazione e la sua successiva vendita, di solito all’asta. Questo processo non è immediato e segue regole precise. Gli immobili pignorati spesso vengono venduti a prezzi inferiori rispetto al loro valore di mercato.

Per evitare situazioni critiche puoi valutare la surroga del mutuo, cioè trasferire il finanziamento a un’altra banca. Questa operazione, che non comporta costi aggiuntivi né una nuova iscrizione ipotecaria, può permetterti di ottenere condizioni più favorevoli o di ristrutturare le rate in modo più sostenibile.

Come cancellare l’ipoteca immobiliare

L’ipoteca sulla casa si estingue quando hai terminato di pagare tutte le rate del mutuo e hai saldato completamente il debito verso la banca. 

In quel momento decade il diritto di garanzia reale che grava sull’immobile. La tua casa è, dunque, libera da vincoli.

Per formalizzare la cancellazione, la banca rilascia una quietanza che attesta l’estinzione del prestito e invia agli uffici competenti la documentazione necessaria. Grazie a questo procedimento, l’ipoteca viene rimossa dai Pubblici Registri Immobiliari e tra te e la banca non sussiste più alcun obbligo.

Dal 2007, con la cosiddetta Legge Bersani, se il mutuo è estinto dopo la sua entrata in vigore, la cancellazione dell’ipoteca avviene automaticamente. La banca attiva la procedura senza costi aggiuntivi per te e senza necessità dell’intervento del notaio. 

Se invece il mutuo era stato estinto prima del 2007, devi inviare una richiesta scritta alla banca tramite raccomandata con avviso di ricevimento. Anche in questo caso la cancellazione avviene senza alcun onere economico.

Conoscere questa procedura ti permette di capire quando la tua casa sarà finalmente libera da vincoli e ti consente di pianificare eventuali nuove operazioni immobiliari senza sorprese.