Se ti stai chiedendo se è possibile vendere casa con un mutuo in corso, la risposta è affermativa. Hai a disposizione 3 modalità principali:
- Estinzione anticipata del mutuo prima del rogito oppure contestuale al rogito;
- Accollo del mutuo da parte dell’acquirente;
- Sostituzione di garanzia del mutuo, cioè lo spostamento dell’ipoteca da un immobile a un altro.
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Indice
- È possibile vendere un immobile coperto da mutuo?
- Dopo quanto si può vendere casa con un mutuo?
- Come vendere una casa con un mutuo in corso
- Vendere casa con un pignoramento
È possibile vendere un immobile coperto da mutuo?
A volte può capitare di voler (o dover) vendere casa prima di aver finito di pagare il mutuo. Magari hai trovato un’altra abitazione più adatta alle tue esigenze, oppure la tua situazione lavorativa o familiare è cambiata. In questi casi, una domanda sorge spontanea: si può vendere una casa su cui c’è ancora un mutuo?
La risposta è sì, è possibile farlo. Anche se la banca ha concesso il finanziamento per l’acquisto dell’immobile, non è la proprietaria della casa – tu lo sei a tutti gli effetti.
Quello che la banca ha, invece, è un’ipoteca sull’immobile, una garanzia nel caso in cui tu non riuscissi più a pagare le rate.
Proprio per questo motivo, vendere casa con un mutuo in corso è del tutto legale e realizzabile, anche se la compravendita può risultare un po’ più articolata. Ci sono infatti alcuni passaggi aggiuntivi da considerare, soprattutto per quanto riguarda il saldo del debito residuo con la banca. Ma non ti preoccupare: con le giuste informazioni tutto si può gestire nel modo più semplice e sicuro possibile.
Dopo quanto si può vendere casa con un mutuo?
La vera domanda che dovresti porti è: si tratta di una prima casa o di una seconda casa?
Se l’immobile non ha beneficiato delle agevolazioni fiscali per la prima casa, puoi venderlo quando vuoi, anche subito. Ma se invece hai acquistato con il Bonus Prima Casa, le cose cambiano.
In questo caso, non puoi vendere liberamente prima di 5 anni dal rogito, a meno che tu non voglia rinunciare ai benefici ottenuti. Esiste però un’eccezione: se entro 12 mesi vendi e compri (o costruisci o ricevi in donazione) un’altra abitazione da destinare a prima casa, allora puoi vendere anche prima dei 5 anni.
⚠️ Attenzione però: in quel caso perderai le agevolazioni e dovrai restituire le imposte risparmiate, con tanto di sanzione del 30% e interessi.
Insomma, vendere si può, ma prima di farlo è bene conoscere le regole per evitare brutte sorprese.
Come vendere una casa con un mutuo in corso
Esistono tre modalità principali per concludere la compravendita: analizziamole una per una.
1️⃣ Estinzione del mutuo
Una modalità molto frequente per vendere casa con un mutuo ancora in corso è procedere con l’estinzione anticipata del mutuo.
Ciò significa saldare il debito residuo prima o contestualmente al rogito, liberando così l’immobile dall’ipoteca e rendendolo “pulito” per il nuovo acquirente.
Questa opzione è spesso la più semplice da gestire, soprattutto quando si vuole evitare vincoli e complicazioni con la banca.
Hai due possibilità.
- La prima è l’estinzione anticipata prima del rogito. In questo caso, se hai a disposizione la liquidità necessaria, puoi rimborsare alla banca l’intero importo residuo del mutuo prima di firmare l’atto di vendita. Così facendo l’ipoteca viene cancellata e la casa può essere venduta senza alcun vincolo. Va detto, però, che non tutti hanno la disponibilità immediata per farlo.
- La seconda opzione – e la più comune – è l’estinzione contestuale al rogito. In questo caso, durante l’atto di vendita, l’acquirente consegna alla banca un assegno (o un bonifico) pari al debito residuo. La banca, una volta ricevuto il pagamento, rilascia una quietanza e provvede alla cancellazione dell’ipoteca. Il resto del prezzo concordato per la vendita viene poi versato al venditore.
È un’operazione che richiede una certa organizzazione, ma che il notaio è perfettamente in grado di gestire. In questo modo, si vende l’immobile e si chiude definitivamente anche il rapporto con la banca.
2️⃣ Accollo del mutuo
Un’altra delle opzioni possibili per vendere casa con un mutuo ancora attivo è l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente.
In parole semplici, significa che chi compra la casa si assume l’impegno di pagare le rate residue del mutuo al posto tuo.
Questa soluzione è più comune nei rapporti con le imprese costruttrici, ma può essere utilizzata anche tra privati, a patto che la banca sia disposta ad accettare il nuovo debitore.
Esistono due forme principali di accollo:
- L’accollo liberatorio è la formula più sicura per chi vende, perché ti svincola completamente dal mutuo. Una volta concluso l’accordo, non avrai più nessun obbligo nei confronti della banca. Chi acquista diventa a tutti gli effetti il nuovo intestatario del finanziamento e la banca non potrà rivalersi su di te in futuro;
- L’accollo cumulativo prevede che, anche se formalmente è l’acquirente a dover pagare le rate, tu resti comunque responsabile in caso di insolvenza. In altre parole, se l’acquirente smette di pagare, la banca può tornare a bussare alla tua porta. Per questo motivo, se la banca non concede l’accollo liberatorio, è bene valutare con attenzione (e con il supporto di un professionista) prima di proseguire.
3️⃣ La sostituzione di garanzia
L’ultima delle opzioni a tua disposizione è la cosiddetta sostituzione di garanzia.
Questa permette di spostare l’ipoteca del mutuo da una casa all’altra: il vecchio immobile viene liberato e la garanzia si trasferisce su quello nuovo che si intende acquistare.
È un’operazione utile se stai vendendo casa per comprarne subito un’altra e vuoi mantenere lo stesso mutuo, senza doverne aprire uno nuovo o estinguere quello in corso.
⚠️ Attenzione, però: non tutte le banche la concedono. Si tratta infatti di una formula che solo alcuni istituti prevedono e che viene valutata caso per caso.
Il nuovo immobile deve offrire alla banca una garanzia adeguata, cioè deve avere un valore e caratteristiche tali da coprire il debito residuo con la stessa sicurezza dell’immobile precedente. Inoltre, devi già avere un nuovo acquisto in vista, altrimenti la sostituzione non è applicabile.
La sostituzione di garanzia è poco diffusa, perché molte banche preferiscono procedere con la chiusura del vecchio mutuo e l’apertura di uno nuovo. In alcune situazioni specifiche – ad esempio quando il mutuo ha condizioni molto vantaggiose – può però essere una soluzione interessante da valutare. Se pensi che possa fare al caso tuo, parlane direttamente con il tuo consulente bancario.
Vendere casa con un pignoramento
Può succedere che, a causa di difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, la banca decida di procedere al pignoramento dell’immobile. Ma cosa significa?
Il pignoramento è una procedura legale che permette al creditore (in questo caso, la banca) di “sequestrare” la casa per tutelare il proprio credito e, successivamente, venderla forzatamente per recuperare la somma dovuta.
Ma cosa significa tutto questo se vuoi vendere proprio tu una casa pignorata? La buona notizia è che non tutto è perduto. Anche in presenza di un pignoramento, è possibile vendere l’immobile, a patto che si garantisca sicurezza sia al venditore che all’acquirente. La normativa attuale, infatti, prevede procedure che permettono di gestire la vendita evitando rischi e complicazioni e assicurando che l’acquirente possa acquistare un bene libero da problemi.
È importante però sapere che il pignoramento non cancella il mutuo o il debito, ma rappresenta solo una misura cautelare per assicurare il recupero del credito. Per questo motivo, chi vuole comprare una casa pignorata deve essere assistito da professionisti per verificare la situazione legale e procedere in sicurezza.
Se ti trovi in questa situazione, rivolgiti a un notaio o a un consulente esperto per capire come muoverti e trasformare una situazione complessa in un’opportunità gestibile.
