Contratto rent to buy: come funziona e rischi

Il rent to buy ti dà la possibilità di vivere nella casa che vuoi comprare, senza acquistarla subito. Ma come? Ecco cosa sapere:

Il rent to buy immobiliare permette di considerare una parte del canone d’affitto come anticipo sul prezzo della casa. 

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Indice

• Cos’è il rent to buy
• Come funziona il rent to buy
• Esempio pratico di rent to buy
• Pro, contro e rischi del rent to buy
• Qual è la differenza con l’affitto con riscatto
• Quali sono i costi del rent to buy
• Come richiedere un mutuo con il rent to buy

Cos’è il rent to buy

Tra le formule alternative di vendita in campo immobiliare, esiste il rent to buy, una soluzione molto utile se vorresti acquistare casa, ma non hai ancora la liquidità necessaria per l’acquisto o i requisiti per chiedere un mutuo. 

Il rent to buy è una tipologia di contratto introdotta dal Decreto Sblocca Italia che ti consente di vivere subito nella casa che intendi acquistare, diventandone proprietario solo alla scadenza del periodo prestabilito. 

Come funziona il rent to buy

Il rent to buy è uno schema misto di due contratti distinti e collegati: 

• Preliminare di vendita che stabilisce prezzo e condizioni di acquisto in futuro;
• Contratto di locazione che permette l’uso dell’immobile nel frattempo.

In sostanza, per un periodo prestabilito (della durata massima di 10 anni) paghi il canone mensile al proprietario, proprio come un normale affitto. Al termine di questo periodo, puoi decidere di acquistare la casa oppure rinunciarvi. 

È una parte del canone d’affitto pagato nel tempo a rappresentare un anticipo sul prezzo della casa. 

➡️ Tieni presente che se non paghi un certo numero di canoni, come stabilito dal contratto (ma almeno 1/20 del totale), dovrai lasciare l’immobile. In più, il proprietario può tenere i soldi già versati come indennizzo.

Esempio pratico di rent to buy

Capire come funziona il rent to buy è più semplice se facciamo un esempio pratico. 

Immaginiamo che tu voglia comprare un appartamento da 200.000 euro, ma non vuoi impegnarti subito con l’intero importo perché ci sono altre spese da affrontare. Con il rent to buy, puoi iniziare a vivere nella casa pagando:

• Un canone mensile di 300 euro, metà dei quali copre l’affitto e l’altra metà viene messa da parte come anticipo sul prezzo. Ogni mese, quindi, accumuli già una piccola parte del costo dell’immobile senza dover sborsare tutto subito. 
• Dopo 5 anni, avrai così risparmiato 9.000 euro come anticipo.
• Al momento dell’acquisto, il prezzo finale da pagare sarà 191.000 euro: il totale della casa meno i soldi che hai già accantonato. 

In sostanza, il mutuo che dovrai richiedere sarà più basso e più facile da gestire, perché una parte del prezzo è già stata coperta grazie ai canoni versati durante il periodo di locazione. 

Pro, contro e rischi del rent to buy

Da quanto visto finora, appare chiaro che la soluzione del rent to buy offra diversi vantaggi: 

• Ti dà il tempo di risparmiare per l’acquisto della casa;
• Ti permette di entrare sin da subito in casa;
• Non devi subito richiedere il mutuo. 

È sempre bene, però, considerare anche eventuali contro e rischi:

• Il prezzo della casa rimane bloccato.
• Anche se non dovrai sostenere le spese di manutenzione straordinaria (che tradizionalmente sono affidate al proprietario), dovrai comunque farti carico di quelle di manutenzione ordinaria. 

In linea generale, il consiglio è leggere sempre attentamente il contratto, anche per verificare la presenza di eventuali clausole su particolari tempistiche per effettuare l’acquisto oppure penali in caso di pagamenti in ritardo. 

Qual è la differenza con l’affitto con riscatto

Rent to buy e affitto con riscatto sono entrambe alternative alla vendita. In effetti, queste due soluzioni sono simili per molti aspetti. Entrambe ti consentono di cominciare subito a vivere in un immobile e, solo successivamente, acquistarlo. 

Dal punto di vista contrattuale, c’è da dire che: 

• L’affitto con riscatto è essenzialmente un contratto di locazione con un’opzione di acquisto a favore dell’inquilino;
• Nel rent to buy, la parte vendita e la parte locazione sono contratti distinti che interagiscono. 

Una differenza sostanziale tra rent to buy e affitto con riscatto è che nel primo caso, se alla fine decidi di non comprare, puoi comunque restare come affittuario pagando l’affitto pieno. 

Inoltre, puoi anche vendere il contratto o l’acconto a qualcun altro per recuperare i soldi accantonati, cosa che nell’affitto con riscatto non è prevista.

Quali sono i costi del rent to buy

Quando scegli un contratto di rent to buy, è importante sapere quali costi dovrai sostenere. 

Innanzitutto, perché il contratto sia valido e tuteli entrambe le parti, deve essere stipulato da un notaio e trascritto nei Registri immobiliari, un passaggio che comporta spese notarili e di trascrizione a tuo carico. 

Durante il periodo in cui vivi nell’immobile, naturalmente dovrai pagare il canone mensile (una parte come affitto e una parte come anticipo sul prezzo della casa), ma le imposte legate alla proprietà restano a carico del proprietario fino al momento della compravendita definitiva. 

Infine, quando deciderai di acquistare l’abitazione, dovrai considerare anche i costi della compravendita vera e propria, come le imposte e le eventuali spese notarili per il rogito finale. 

Come richiedere un mutuo con il rent to buy

Il vantaggio del rent to buy è che ti permette di prenderti più tempo per risparmiare e organizzare le tue finanze prima di acquistare l’immobile. 

Durante il periodo di locazione, come abbiamo visto, accumuli una parte del canone come anticipo sul prezzo della casa, senza dover chiedere subito un mutuo. 

Alla fine del contratto, quando decidi di procedere con l’acquisto, potrai richiedere il mutuo calcolando l’importo necessario sul prezzo residuo dell’immobile, cioè il prezzo totale meno quanto già versato come anticipo. 

In questo modo, il mutuo sarà più contenuto e sostenibile. In più, tieni presente che le banche lo considerano come un normale finanziamento per la prima o la seconda casa, cosa che ti dà la possibilità di accedere anche alle eventuali agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima abitazione.

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