Caparra per l’acquisto della casa: cos’è, a quanto ammonta e differenze con l’acconto

Anche se non è obbligatoria, il versamento di una caparra per l’acquisto di una casa è una pratica molto diffusa.

Nel processo di acquisto casa, la caparra rappresenta sostanzialmente una garanzia. Serve, infatti, a dimostrare al venditore che sei seriamente interessato all’immobile e che intendi rispettare l’impegno preso. 

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Indice

• Come funziona la caparra per l’acquisto di una casa
• Caparra penitenziale e caparra confirmatoria per acquisto casa
• Acconto o caparra: qual è la differenza?
• Quanto si dà di caparra per l’acquisto di una casa
• Quando si rischia di perdere la caparra
• È possibile la restituzione della caparra per l’acquisto di una casa?

Come funziona la caparra per l’acquisto di una casa

Quando si sta acquistando casa e, in particolare, alla firma del contratto preliminare, potresti dover versare una caparra. 

Questa tutela non solo il venditore, ma l’acquirente, perché definisce in anticipo le conseguenze economiche in caso di eventuale inadempienza da entrambe le parti.

Pur non essendo obbligatoria per legge, la caparra è molto comune proprio perché offre sicurezza e chiarezza a chi compra e a chi vende. Contribuisce a rendere l’intera trattativa più trasparente e affidabile e riduce il rischio di equivoci o ritardi.

➡️ Quindi si può avere una proposta di acquisto tra privati senza caparra? La risposta è affermativa. Devi, però, considerare che in questo caso l’accordo potrebbe rivelarsi piuttosto debole. Entrambe le parti, infatti, potrebbero venire meno all’accordo senza timore di perdere denaro.

Caparra penitenziale e caparra confirmatoria per acquisto casa

Quando acquisti casa, è utile conoscere le due principali tipologie di caparra, perché ciascuna ha un ruolo diverso nel contratto:

• Caparra confirmatoria: è la somma che versi al venditore per confermare il tuo impegno al momento della firma di una proposta d’acquisto o del preliminare. Ti serve a dimostrare serietà e interesse concreto per l’immobile e, allo stesso tempo, dà al venditore la certezza che intendi davvero portare avanti l’acquisto;
• Caparra penitenziale: è una cifra che puoi concordare con il venditore da pagare nel caso decidessi di recedere dal contratto. Ti permette di lasciare l’accordo, ma definisce in anticipo il costo del recesso ed evita lunghe dispute legali o fraintendimenti.

Acconto o caparra: qual è la differenza?

Spesso acconto e caparra vengono considerati due somme che svolgono la stessa funzione, ma in realtà hanno scopi diversi. 

La caparra, come abbiamo visto, è una garanzia: serve a tutelare entrambe le parti e a confermare l’impegno nell’acquisto. L’acconto per l’acquisto della casa, invece, è semplicemente un anticipo sul prezzo dell’immobile. Quella somma che versi, infatti, viene poi detratta dal prezzo finale al momento del rogito. 

La differenza diventa evidente se qualcosa va storto: 

• Se sei tu a decidere di non acquistare più l’immobile, il venditore potrà trattenere l’acconto come risarcimento;
• Se invece è il venditore a non rispettare l’accordo, avrai diritto a riceverlo indietro.

Quanto si dà di caparra per l’acquisto di una casa

Generalmente la caparra si aggira tra il 5% e il 30% del valore dell’immobile, in base anche al tipo di caparra – se penitenziale o confirmatoria. Non esiste, però, una norma fissa.

Va poi detto che la somma della caparra può dipendere anche da altri fattori. Solo per fare un esempio, quando il mercato immobiliare di riferimento è in crescita, alcuni venditori potrebbero esigere caparre più alte. Inoltre, in città o zone ad alta domanda la caparra tende a essere più consistente, mentre in mercati meno competitivi può essere più contenuta.

Quando si rischia di perdere la caparra

È importante sapere che ci sono situazioni in cui potresti correre il concreto rischio di perdere la caparra. 

Questo capita spesso nell’acquisto casa tra privati, dove non ci sono intermediari che facciano da garante. Per esempio, se decidi di rinunciare all’acquisto, ma questa scelta non si basa su una giusta causa, allora perderai la caparra. 

In fondo, proprio questo è il senso di questa somma: confermare l’impegno preso e tutelare il venditore. In questi casi, infatti, quest’ultimo ha il diritto di trattenere la caparra come risarcimento per il danno subito, senza dover avviare contenziosi complessi. 

È possibile la restituzione della caparra per l’acquisto di una casa?

Se esistono situazioni in cui rischi di perdere la caparra, ce ne sono altre in cui invece puoi ottenerne la restituzione. Questi casi riguardano principalmente la caparra confirmatoria e si verificano in due circostanze:

• Se è il venditore a non rispettare l’accordo e risulta inadempiente;
• Se rinunci all’acquisto della casa per una causa legittima prevista anche nel contratto, ad esempio la mancata concessione del mutuo o la scoperta di difetti nell’immobile.

In entrambe le situazioni, il venditore è obbligato a restituirti una somma pari al doppio della caparra che avevi versato, come forma di compensazione per l’inadempimento.

Per quanto riguarda la caparra penitenziale, potrà essere restituita solo se è il venditore a decidere di recedere dal contratto e in questo caso riceverai esclusivamente l’importo della caparra originariamente versata, senza alcun raddoppio.

Come regola generale, è sempre consigliabile indicare chiaramente nel contratto preliminare le condizioni della caparra e le modalità di recesso. Inoltre, rivolgersi a professionisti come notai o agenzie immobiliari può aiutarti a gestire correttamente la caparra e a evitare problemi lungo il percorso di acquisto.

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