Come funziona l’affitto con riscatto? Vantaggi e svantaggi

Sapevi che per comprare casa non serve per forza un mutuo? Ecco perché dovresti conoscere l’affitto con riscatto:

• L’affitto con riscatto ti permette di vivere subito nell’immobile e di acquistarlo dopo un periodo di locazione, durante il quale una parte del canone pagato viene sottratta dal prezzo finale;
• Anche se offre diversi vantaggi, è fondamentale valutare attentamente gli svantaggi dell’affitto con riscatto, sia per il proprietario sia per il futuro acquirente;
• Il contratto di affitto con riscatto è ancora una soluzione poco diffusa, ma rappresenta un’opportunità concreta per chi non ha ancora i requisiti necessari per ottenere un mutuo.

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Indice

• Cos’è l’affitto con riscatto e tipologie
• Come funziona l’affitto con riscatto
• Documenti necessari per il contratto di affitto con riscatto
• Esempio pratico di affitto con riscatto
• Quali sono i pro e i contro per chi compra
• Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto per chi vende

Cos’è l’affitto con riscatto e tipologie 

Non sempre si hanno i requisiti necessari per richiedere un mutuo ipotecario o la liquidità per acquistare subito una casa. È proprio in queste situazioni che il contratto di affitto con riscatto diventa una valida alternativa per avvicinarti comunque al tuo obiettivo.

L’affitto con riscatto è una formula che ti permette di entrare immediatamente nell’immobile come in una normale locazione, con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento. 

Durante questo periodo paghi un canone mensile più alto rispetto all’affitto tradizionale, perché una parte dell’importo viene accantonata e sottratta dal prezzo finale dell’immobile. 

❗ Attenzione: spesso affitto con riscatto e rent to buy vengono considerati la stessa cosa, ma in realtà sono due meccanismi differenti. 

Il rent to buy è pensato soprattutto come percorso di avvicinamento all’acquisto, dal momento che ti consente di abitare l’immobile mentre lavori per ottenere i requisiti necessari per un futuro mutuo. L’affitto con riscatto, invece, si basa su un vero contratto di locazione affiancato da un’opzione di acquisto già stabilita. I canoni maggiorati che versi non sono semplicemente un affitto: rappresentano un contributo concreto al pagamento del prezzo della casa, qualora decidessi di esercitare il riscatto entro i tempi previsti.

Come funziona l’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto, dunque, ti offre la possibilità di acquistare la casa in cui vivi dopo un periodo di locazione, durante il quale paghi un canone mensile maggiorato perché una parte dell’importo viene accumulata come anticipo sul prezzo finale. In questo modo puoi entrare subito nell’immobile e rimandare l’acquisto al momento in cui sarai pronto.

Di solito il contratto di affitto con riscatto prevede una durata massima di 10 anni, un arco di tempo entro il quale puoi decidere se esercitare l’opzione di acquisto. 

Questa formula non si applica solo agli immobili già esistenti, ma anzi può essere utilizzata anche per le nuove costruzioni, permettendoti di bloccare la futura compravendita mentre la casa è ancora in fase di realizzazione. 

Documenti necessari per il contratto di affitto con riscatto

Per attivare un affitto con riscatto è ovviamente necessario stipulare un contratto formale, all’interno del quale devono essere indicate tutte le informazioni essenziali per regolamentare l’accordo tra le parti, come:

• L’importo totale della compravendita;
• L’importo del canone di locazione;
• La durata del contratto;
• Eventuali clausole penali previste in caso di inadempienza.

Oltre al contratto, vengono solitamente richiesti diversi documenti per garantire la correttezza e la trasparenza dell’operazione. Tra questi rientrano i documenti di identità e i codici fiscali di entrambe le parti, la visura catastale aggiornata dell’immobile e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). 

È inoltre necessario fornire la documentazione che dimostri la proprietà dell’immobile e, qualora siano coinvolti uno o più garanti, anche i loro documenti personali e reddituali, come carta d’identità e attestazioni di reddito. 

Esempio pratico di affitto con riscatto

Per capire meglio come funziona l’affitto con riscatto, può essere utile presentare un esempio pratico. 

Immaginiamo che l’appartamento che vuoi acquistare costi 200.000 euro. Tu e il proprietario decidete di stipulare un contratto di affitto con riscatto della durata di 10 anni, con un canone mensile di 1.000 euro. Di questi:

• 500 euro rappresentano il vero e proprio affitto;
• 500 euro vengono considerati come anticipo sul futuro acquisto. 

Questo significa che ogni anno versi 12.000 euro, dei quali 6.000 vengono accantonati come quota di riscatto. Dopo 10 anni avrai accumulato 60.000 euro di anticipo.

Quando arriverai alla fine del contratto e vorrai acquistare l’immobile, non dovrai più pagare l’intero prezzo iniziale di 200.000 euro. Infatti, grazie alle quote versate durante la locazione, l’importo residuo scenderà a 140.000 euro (i 200.000 euro iniziali a cui vengono sottratti i 60.000 euro di anticipo). Una parte del canone mensile, dunque, avrà già contribuito a pagare la casa.

Quali sono i pro e i contro per chi compra

L’affitto con riscatto offre innumerevoli vantaggi a chi desidera acquistare casa ma non ha ancora la possibilità di farlo in modo tradizionale. Utilizzando questa formula, infatti, puoi:

• Trovare un’alternativa concreta al mutuo e rimandare l’accesso al finanziamento o evitare del tutto di richiederlo;
• Abitare da subito nell’immobile, senza dover attendere la fase di acquisto;
• Scegliere, al termine del contratto, se diventare o meno proprietario dell’immobile (sempre che non si tratti di affitto con riscatto automatico);
• Non farti carico di IMU e TASI per tutta la durata del contratto, così come delle spese di manutenzione straordinaria, che restano a carico del proprietario fino al momento del riscatto.

Accanto ai vantaggi, però, è importante considerare con attenzione anche alcuni svantaggi dell’affitto con riscatto:

•  Il canone mensile che di solito è più alto rispetto a un normale affitto, dal momento che include una quota destinata a essere accumulata come anticipo sull’acquisto. Dovrai, quindi, sostenere un impegno economico maggiore e costante per tutta la durata dell’accordo. 
• Il rischio legato al valore dell’immobile: se nei dieci anni di contratto la casa dovesse svalutarsi, tu sarai comunque vincolato al prezzo stabilito all’inizio.

Per queste ragioni, pur essendo una formula molto vantaggiosa per molti acquirenti, conviene sempre analizzare con attenzione ogni dettaglio del contratto e valutare se l’impegno economico e la prospettiva futura siano realmente sostenibili.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto per chi vende

Se i vantaggi per chi acquista sono immediati e facilmente intuibili, possono apparire meno evidenti per chi decide di vendere un immobile tramite affitto con riscatto. 

In realtà, molti degli elementi che rappresentano uno svantaggio per l’acquirente diventano un’opportunità per il proprietario. Da un lato, infatti, il venditore può contare su un canone mensile più elevato rispetto a una normale locazione; dall’altro ha la sicurezza di ottenere il prezzo di vendita stabilito all’inizio, anche qualora l’immobile dovesse perdere valore nel corso degli anni.

Ci sono però anche aspetti meno favorevoli da considerare:

• Per tutta la durata del contratto, il proprietario resta infatti responsabile del pagamento delle imposte sull’immobile e delle spese di manutenzione straordinaria, che possono rappresentare un impegno economico non trascurabile. 
• La possibilità che l’inquilino, arrivato alla fine del contratto, decida di non acquistare l’immobile ma continui comunque ad abitarlo, rendendo necessario un intervento legale per rientrare in possesso della casa.

➡️ Nota bene: il venditore è comunque tutelato dalla possibilità di richiedere la risoluzione del contratto se l’acquirente smette di pagare i canoni e supera il limite minimo previsto, pari almeno a un ventesimo del totale dovuto.

Ma quindi, a chi conviene vendere con l’affitto con riscatto? In generale, questa soluzione è adatta a chi non necessita subito dell’intera somma e può permettersi di concludere la vendita in tempi più lunghi, beneficiando nel frattempo di una rendita mensile più alta della media.

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