{"id":159908,"date":"2026-06-05T08:09:35","date_gmt":"2026-06-05T08:09:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/?p=159908"},"modified":"2026-06-05T08:09:36","modified_gmt":"2026-06-05T08:09:36","slug":"mutuo-fondiario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/mutui\/mutuo-fondiario\/","title":{"rendered":"Mutuo fondiario: ecco cos&#8217;\u00e8 e come funziona"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il <strong>mutuo fondiario<\/strong> \u00e8 una delle forme di mutuo utilizzate pi\u00f9 spesso. Ecco cosa sapere:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_check_mark\">\n<li>Il mutuo fondiario \u00e8 riservato all\u2019<strong>abitazione principale<\/strong>, per il suo acquisto, ristrutturazione o costruzione;<\/li>\n\n\n\n<li>Il finanziamento <strong>non pu\u00f2 superare l\u201980% del valore dell\u2019immobile<\/strong> (con alcune eccezioni);<\/li>\n\n\n\n<li>Questo tipo di mutuo si sviluppa su un orizzonte temporale di <strong>medio-lungo termine<\/strong>, con una durata superiore ai 18 mesi.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Stai ancora cercando il <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/risorse\/mutui\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>mutuo<\/strong><\/a> pi\u00f9 adatto a te? <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/servizi\/mutui\"><strong>Inizia subito<\/strong><\/a> a confrontare i preventivi per trovare, in pochi clic e gratis, la soluzione pi\u00f9 adatta alle tue esigenze.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-divi-layout\">[et_pb_section fb_built=&#8221;1&#8243; disabled_on=&#8221;on|on|off&#8221; _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; custom_padding=&#8221;0px||0px||false|false&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_row _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; width=&#8221;100%&#8221; max_height=&#8221;1000px&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_column type=&#8221;4_4&#8243; _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_image src=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/cta-mutui-primary-desk.png&#8221; title_text=&#8221;trova il mutuo ideale per te&#8221; url=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/servizi\/mutui?ref=cta-mutui-top&#8221; _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; hover_enabled=&#8221;0&#8243; global_colors_info=&#8221;{}&#8221; sticky_enabled=&#8221;0&#8243;][\/et_pb_image][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/div>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Indice<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#cosa-e\" type=\"internal\" id=\"#cosa-e\">Che cos\u2019\u00e8 il mutuo fondiario: significato e definizione<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#quando\" type=\"internal\" id=\"#quando\">Quando viene utilizzato il mutuo fondiario<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#caratteristiche\" type=\"internal\" id=\"#caratteristiche\">Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario per la prima casa<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#vantaggi\" type=\"internal\" id=\"#vantaggi\">Quali vantaggi offre questo tipo di finanziamento<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#differenza-con-ipotecario\" type=\"internal\" id=\"#differenza-con-ipotecario\">Qual \u00e8 la differenza tra mutuo fondiario e ipotecario<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#mancato-pagamento\" type=\"internal\" id=\"#mancato-pagamento\">Cosa succede se non si riescono pi\u00f9 a pagare le rate del mutuo<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"cosa-e\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Che cos\u2019\u00e8 il mutuo fondiario: significato e definizione<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Come forse saprai, ci sono diverse tipologie di mutuo. Una delle pi\u00f9 comuni \u2013 accanto al mutuo ipotecario \u2013 \u00e8 il mutuo fondiario. Ma di cosa si tratta?<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\"><em>Il <\/em><strong><em>mutuo fondiario<\/em><\/strong><em>, disciplinato dal Testo Unico Bancario all\u2019articolo 38, \u00e8 un finanziamento a medio-lungo termine garantito da <\/em><strong><em>ipoteca di primo grado<\/em><\/strong><em> su immobili.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sua caratteristica fondamentale, che lo distingue da altri tipi di finanziamento, \u00e8 proprio il fatto che sia garantito da un\u2019ipoteca di primo grado sull\u2019immobile stesso. Significa che la banca, nel caso in cui il cliente non riesca pi\u00f9 a pagare le rate, ha il <strong>diritto prioritario di rivalersi su quell\u2019immobile<\/strong> per recuperare il denaro prestato.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"quando\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Quando viene utilizzato il mutuo fondiario<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se stai acquistando casa, probabilmente ti servir\u00e0 accendere un mutuo. Se hai intenzione di chiedere il finanziamento per un immobile che risponde ai <strong>requisiti della prima casa<\/strong>, potrai accendere un mutuo fondiario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa forma di credito offre alla banca maggiori tutele e, al contempo, anche ad alcune agevolazioni per te che acquisti.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tieni presente che puoi ottenere un mutuo fondiario <strong>non solo per l\u2019acquisto dell\u2019abitazione principale<\/strong>, ma anche per la sua <strong>ristrutturazione o costruzione<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"caratteristiche\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario per la prima casa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il mutuo fondiario ha delle caratteristiche ben specifiche che lo differenziano da altre forme di finanziamento. Vediamole pi\u00f9 nel dettaglio.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Solo per abitazione principale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo finanziamento \u00e8 riservato <strong>esclusivamente agli immobili che rispondono ai requisiti legali di prima casa<\/strong>. Le somme concesse dalla banca devono essere impiegate per l\u2019acquisto di un\u2019abitazione principale oppure per la sua costruzione da zero o per interventi di ristrutturazione. Non pu\u00f2 quindi essere utilizzato per scopi diversi o personali.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Limite di intervento<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La legge impone un tetto rigido all\u2019importo erogabile, che <strong>non pu\u00f2 eccedere l\u201980% del valore commerciale della casa<\/strong>. Va detto, per\u00f2, che questo limite pu\u00f2 essere superato per ottenere l\u2019intero capitale necessario. Per spingersi fino al 100%, l\u2019istituto di credito richiede l\u2019affiancamento di <strong>tutele accessorie<\/strong>, come una polizza fideiussoria assicurativa a copertura della quota eccedente.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ipoteca di primo grado<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019elemento centrale a tutela del prestito \u00e8 l\u2019iscrizione di un\u2019<strong>ipoteca immobiliare di primo grado sulla casa<\/strong>. Questo vincolo offre una corsia preferenziale alla banca: nell\u2019eventualit\u00e0 in cui non dovessi riuscire a rimborsare il debito, l\u2019istituto ha il diritto legale di soddisfarsi interamente sulla vendita dell\u2019immobile, venendo liquidato prima di qualsiasi altro potenziale creditore.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Finanziamento a medio-lungo termine<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La struttura del mutuo fondiario \u00e8 pensata per spalmare il debito in un arco di tempo prolungato, con rate sostenibili. Per rientrare in questa categoria giuridica, la normativa stabilisce che la <strong>durata complessiva del piano di ammortamento non possa essere inferiore ai 18 mesi<\/strong>, partendo da questo presupposto minimo per poi estendersi solitamente fino a 30 anni.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"vantaggi\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Quali vantaggi offre questo tipo di finanziamento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il mutuo fondiario pu\u00f2 rivelarsi particolarmente vantaggioso in alcuni casi. Questo perch\u00e9:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_right_arrow\">\n<li>Man mano che paghi le rate e il tuo debito diminuisce, puoi chiedere alla banca di <strong>ridurre proporzionalmente il valore dell\u2019ipoteca<\/strong> che grava sulla tua casa, in modo da alleggerire il vincolo sulla tua propriet\u00e0 e riacquistare una maggiore autonomia sul valore reale dell\u2019immobile;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019<strong>onorario del notaio si dimezza<\/strong> e puoi quindi risparmiare sulle spese iniziali;<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019<strong>ipoteca si cancella automaticamente<\/strong> e non devi, quindi, fare un ulteriore atto notarile;<\/li>\n\n\n\n<li>Se ricevi una somma di denaro (un\u2019eredit\u00e0, un premio) o semplicemente hai risparmiato, puoi versare quei soldi alla banca per <strong>chiudere il mutuo del tutto o per abbassare la rata<\/strong>. Per legge, sui mutui fondiari per la casa non possono applicarti nessuna penale o multa se decidi di pagare prima del tempo;<\/li>\n\n\n\n<li>Se purtroppo dovessi fare ritardo nel pagare le rate, la banca non pu\u00f2 pignorarti la casa dall\u2019oggi al domani. Il mutuo fondiario prevede una <strong>procedura legale molto lunga e rigida prima che la banca possa agire<\/strong>. Avresti, quindi, pi\u00f9 tempo e tutele per cercare di sanare il debito o trovare un accordo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"differenza-con-ipotecario\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Qual \u00e8 la differenza tra mutuo fondiario e ipotecario<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando stai per accendere un mutuo \u00e8 naturale chiedersi: <strong>mutuo fondiario o <\/strong><a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/mutui\/mutuo-ipotecario\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>mutuo ipotecario<\/strong><\/a><strong>?&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 bene sapere che si tratta di due forme di finanziamento diverse. In linea generale, possiamo dire che quando l\u2019obiettivo \u00e8 <strong>acquistare o costruire la prima casa, il fondiario \u00e8 la soluzione pi\u00f9 indicata.<\/strong> Quando, invece, si cerca liquidit\u00e0, potrebbe essere necessario optare per il mutuo ipotecario.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Possiamo raccogliere le maggiori differenze tra mutuo fondiario e ipotecario, per renderle pi\u00f9 chiare:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table is-style-stripes\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><\/th><th><strong>MUTUO FONDIARIO<\/strong><\/th><th><strong>MUTUO IPOTECARIO<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>DURATA<\/strong><\/td><td>Sempre a lungo termine (durata non inferiore ai 18 mesi)<\/td><td>Minimo di 5 anni fino a un massimo di 30 anni<\/td><\/tr><tr><td><strong>LIMITE DI FINANZIAMENTO<\/strong><\/td><td>Rigido: massimo 80% del valore (salvo garanzie extra)<\/td><td>Pi\u00f9 flessibile a seconda delle politiche della banca<\/td><\/tr><tr><td><strong>SCOPO<\/strong><\/td><td>Solo acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili (prima casa)<\/td><td>Pu\u00f2 essere concesso anche per liquidit\u00e0 e anche per la seconda casa<\/td><\/tr><tr><td><strong>GRADO DI IPOTECA<\/strong><\/td><td>Solo ipoteca di primo grado (la banca deve essere la prima a potersi rivalere)<\/td><td>Pu\u00f2 essere anche di secondo grado (se c\u2019\u00e8 gi\u00e0 un\u2019altra ipoteca)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<div style=\"height:60px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"mancato-pagamento\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Cosa succede se non si riescono pi\u00f9 a pagare le rate del mutuo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Come abbiamo visto, una delle maggiori caratteristiche del mutuo fondiario \u00e8 l\u2019<strong>ipoteca di primo grado<\/strong>, un diritto prioritario che garantisce alla banca la certezza di recuperare il proprio credito prima di chiunque altro, ma solo attraverso la vendita all\u2019asta dell\u2019immobile in caso di insolvenza definitiva.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Proprio a fronte di questa solida garanzia fiscale, la <strong>legge tutela il mutuatario<\/strong> imponendo tempi molto pi\u00f9 lunghi e rigidi prima che la banca possa avviare un\u2019azione legale. Non rischi il pignoramento per un singolo ritardo. L\u2019istituto, infatti, pu\u00f2 muoversi <strong>solo se non paghi almeno 7 rate<\/strong>, anche non consecutive, e solo se il ritardo supera i trenta giorni dalla scadenza.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo dilatarsi dei tempi ti offre una reale finestra temporale per riorganizzare le tue finanze, per una rinegoziazione o per richiedere la sospensione delle rate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non hai ancora le idee chiare su quale mutuo scegliere? <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/servizi\/mutui\"><strong>Inizia a confrontare i preventivi.<\/strong><\/a> In pochi clic e gratis puoi trovare quello pi\u00f9 conveniente.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-divi-layout\">[et_pb_section fb_built=&#8221;1&#8243; disabled_on=&#8221;on|on|off&#8221; _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; custom_padding=&#8221;0px||0px||false|false&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_row _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; width=&#8221;100%&#8221; max_height=&#8221;1000px&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_column type=&#8221;4_4&#8243; _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_image src=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/cta-mutui-primary-desk.png&#8221; title_text=&#8221;trova il mutuo ideale per te&#8221; url=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/servizi\/mutui?ref=cta-mutui-top&#8221; _builder_version=&#8221;4.27.4&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; hover_enabled=&#8221;0&#8243; global_colors_info=&#8221;{}&#8221; sticky_enabled=&#8221;0&#8243;][\/et_pb_image][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/div>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-divi-layout\">[et_pb_section fb_built=&#8221;1&#8243; _builder_version=&#8221;4.20.2&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; custom_padding=&#8221;0px||0px|||&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_row disabled_on=&#8221;off|off|off&#8221; _builder_version=&#8221;4.20.2&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; background_size=&#8221;initial&#8221; background_position=&#8221;top_left&#8221; background_repeat=&#8221;repeat&#8221; width=&#8221;100%&#8221; max_height=&#8221;1000px&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_column type=&#8221;4_4&#8243; _builder_version=&#8221;4.20.2&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_toggle title=&#8221;Fonti&#8221; open_toggle_background_color=&#8221;#F7F8FA&#8221; closed_toggle_text_color=&#8221;#2D3748&#8243; closed_toggle_background_color=&#8221;#f7f8fa&#8221; _builder_version=&#8221;4.27.6&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; title_level=&#8221;h4&#8243; title_font=&#8221;||||||||&#8221; title_font_size=&#8221;18px&#8221; title_line_height=&#8221;1.7em&#8221; closed_title_font=&#8221;||||||||&#8221; closed_title_font_size=&#8221;18px&#8221; body_font=&#8221;||||||||&#8221; hover_enabled=&#8221;0&#8243; body_font_size_tablet=&#8221;16px&#8221; body_font_size_phone=&#8221;16px&#8221; body_font_size_last_edited=&#8221;on|phone&#8221; border_width_all=&#8221;0px&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221; sticky_enabled=&#8221;0&#8243;]<span>Mutuo fondario | Mutuionline.it<\/span>\n<br><span><a href=\"https:\/\/www.mutuionline.it\/guide-mutui\/glossario-mutui\/mutuo-fondiario.asp\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">https:\/\/www.mutuionline.it\/guide-mutui\/glossario-mutui\/mutuo-fondiario.asp<\/a><\/span>[\/et_pb_toggle][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/div>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Scopri quando conviene il mutuo fondiario, il finanziamento utile quando stai acquistando la prima casa. 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