{"id":118434,"date":"2025-01-31T15:19:52","date_gmt":"2025-01-31T15:19:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/?p=118434"},"modified":"2025-01-31T15:19:53","modified_gmt":"2025-01-31T15:19:53","slug":"contratto-affitto-4-piu-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/trasloco\/contratto-affitto-4-piu-4\/","title":{"rendered":"Guida ai contratti di affitto 4+4: tassazione, pro e contro"},"content":{"rendered":"\n<p>Il <strong>contratto di affitto 4+4<\/strong> \u00e8 una delle opzioni pi\u00f9 utilizzate in Italia, poich\u00e9 offre maggiore stabilit\u00e0 e flessibilit\u00e0 sia al proprietario sia all\u2019inquilino. Cosa sapere, in pillole:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_check_mark\">\n<li>I <strong>contratti di locazione 4+4<\/strong> hanno una durata minima di 4 anni, trascorsi i quali avviene il rinnovo automatico per altri 4 anni;<\/li>\n\n\n\n<li>Al contratto di affitto 4+4 sono legati <strong>diritti e doveri da parte del proprietario e dell\u2019inquilino<\/strong>. In particolare, \u00e8 prevista la possibilit\u00e0 di disdire in anticipo il contratto, ma con regole diverse per l\u2019uno e per l\u2019altro;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c8 possibile applicare la <strong>cedolare secca a un contratto di affitto 4+4<\/strong>.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-divi-layout\">[et_pb_section fb_built=&#8221;1&#8243; disabled_on=&#8221;on|on|off&#8221; admin_label=&#8221;section&#8221; _builder_version=&#8221;4.19.1&#8243; custom_padding=&#8221;0px||0px||false|false&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_row admin_label=&#8221;row&#8221; _builder_version=&#8221;4.19.1&#8243; background_size=&#8221;initial&#8221; background_position=&#8221;top_left&#8221; background_repeat=&#8221;repeat&#8221; width=&#8221;100%&#8221; max_height=&#8221;1000px&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_column type=&#8221;4_4&#8243; _builder_version=&#8221;4.18.0&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; global_colors_info=&#8221;{}&#8221;][et_pb_image src=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/banner-cambio-casa-top-desk.png&#8221; alt=&#8221;cambia casa con switcho&#8221; title_text=&#8221;cambia casa con switcho&#8221; url=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/servizi\/cambio-casa?ref=cta-cambio-casa-top&#8221; align=&#8221;center&#8221; force_fullwidth=&#8221;on&#8221; src_tablet=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/banner-cambio-casa-top-mobile.png&#8221; src_phone=&#8221;https:\/\/www.switcho.it\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/banner-cambio-casa-top-mobile.png&#8221; src_last_edited=&#8221;on|phone&#8221; _builder_version=&#8221;4.23.1&#8243; _module_preset=&#8221;default&#8221; hover_enabled=&#8221;0&#8243; global_colors_info=&#8221;{}&#8221; sticky_enabled=&#8221;0&#8243;][\/et_pb_image][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/div>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Indice<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"#cosa-e\">Cos\u2019\u00e8 un contratto di affitto 4+4 e come funziona<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#contenuto\">Come \u00e8 strutturato un contratto di locazione 4+4<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#durata\">Durata e rinnovo<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#recesso\">Recesso del contratto di affitto 4+4: diritti e doveri di inquilino e proprietario<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#cedolare-secca\">Applicazione della cedolare secca al contratto 4+4<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#pro-contro\">Vantaggi e svantaggi del contratto 4+4<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#morosita\">Cosa succede in caso di morosit\u00e0<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"#trasloco\">Trasloco in corso? Ecco come gestire le utenze<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"cosa-e\"><strong>Cos\u2019\u00e8 un contratto di affitto 4+4 e come funziona<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Il <strong>contratto di affitto 4+4<\/strong> \u00e8 una tipologia di locazione abitativa a <strong>canone libero<\/strong>, in cui l\u2019importo mensile viene deciso liberamente tra il proprietario e l\u2019inquilino.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>Questo tipo di contratto prevede una <\/em><strong><em>durata minima di 4 anni<\/em><\/strong><em>. Alla scadenza, il contratto <\/em><strong><em>si rinnova in automatico per altri 4 anni<\/em><\/strong><em>.&nbsp;<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Questo meccanismo di rinnovo <strong>pu\u00f2 ripetersi senza limiti<\/strong>, il che garantisce una certa continuit\u00e0 per l\u2019inquilino, ma anche per il proprietario. Ci\u00f2 non toglie che il <strong>contratto pu\u00f2 essere disdetto in anticipo<\/strong>, sempre che la cosa venga comunicata nei tempi e nelle modalit\u00e0 previste dalla legge.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Tieni presente che questa tipologia di locazione <strong>non si applica ad alloggi di edilizia pubblica<\/strong> (case popolari), n\u00e9 a immobili rientranti nelle<strong> categorie catastali di lusso <\/strong>(A\/1, A\/8 e A\/9).\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#f7f8fa\">\u26a0\ufe0f Il contratto di affitto 4+4 va <strong>registrato all\u2019Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula<\/strong>. Proprietario e inquilino dividono le spese per effettuare questa operazione.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"contenuto\"><strong>Come \u00e8 strutturato un contratto di locazione 4+4<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Online \u00e8 possibile trovare diversi fac-simile di contratto di locazione 4+4. In linea generale, \u00e8 bene sapere quali sono gli <strong>elementi che non possono mancare<\/strong> in un accordo di questo tipo. Parliamo, in particolare, di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_right_arrow\">\n<li><strong>Indicazione sulla durata:<\/strong> \u00e8 essenziale specificare che il contratto ha una durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 anni, salvo disdetta;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Informazioni sull\u2019immobile:<\/strong> vanno riportate informazioni sul tipo di immobile, indirizzo e <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/trasloco\/dati-catastali-immobile\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">dati catastali<\/a>;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Modalit\u00e0 per la disdetta:<\/strong> le condizioni e i tempi necessari per la disdetta vanno inseriti nel contratto;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Importo del canone:<\/strong> viene stabilito, in accordo tra le parti, il canone mensile e le modalit\u00e0 di pagamento;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Eventuale adesione al regime della <\/strong><a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/trasloco\/cedolare-secca-affitti\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>cedolare secca<\/strong><\/a><strong>.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"durata\"><strong>Durata e rinnovo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>La peculiarit\u00e0 del contratto di affitto 4+4 \u00e8 che questo si rinnova in automatico una volta trascorsi i primi 4 anni.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Come abbiamo visto, questo rinnovo pu\u00f2 avvenire all\u2019infinito, a meno che non si proceda con la <strong>disdetta<\/strong>. Al termine degli 8 anni, per esempio, \u00e8 possibile:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_right_arrow\">\n<li><strong>Prorogare il contratto<\/strong> lasciando inalterate le condizioni;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Rinnovare il contratto<\/strong> prevedendo altre condizioni;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Non rinnovare il contratto<\/strong>, con apposita comunicazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"recesso\"><strong>Recesso del contratto di affitto 4+4: diritti e doveri di inquilino e proprietario<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Ma \u00e8 possibile richiedere una <strong>disdetta anticipata<\/strong>, cio\u00e8 sciogliere il contratto prima della scadenza?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La risposta \u00e8 s\u00ec e vale sia per il proprietario che per l\u2019inquilino. Per l\u2019uno e l\u2019altro, per\u00f2, valgono regole diverse:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_right_arrow\">\n<li><strong>L\u2019inquilino<\/strong> pu\u00f2 sempre recedere anticipatamente per gravi motivi, ma deve dare un <strong>preavviso di almeno 6 mesi<\/strong> tramite raccomandata;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Il proprietario<\/strong> non pu\u00f2 disdire il contratto prima della scadenza, ma pu\u00f2 decidere di <strong>non rinnovarlo<\/strong> anche alla scadenza dei primi 4 anni, ma <strong>solo per motivi specifici<\/strong>, come l\u2019uso personale dell\u2019immobile, la vendita o l\u2019esecuzione di lavori. Inoltre, il locatore deve avvisare l\u2019inquilino <strong>almeno 6 mesi<\/strong> prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#f7f8fa\">\u26a0\ufe0f Tieni presente che se il proprietario non indica la motivazione, la <strong>disdetta del contratto di locazione risulta nulla.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"cedolare-secca\"><strong>Applicazione della cedolare secca al contratto 4+4<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Quando si parla di contratti di affitto 4+4, il locatore pu\u00f2 scegliere se applicare il <strong>sistema fiscale ordinario<\/strong>, che prevede l\u2019IRPEF sul 95% del ricavato (quindi l\u2019imposta si calcola sulla quasi totalit\u00e0 dell\u2019affitto), oppure optare per un regime pi\u00f9 semplice chiamato <strong>cedolare secca<\/strong>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>La <\/em><strong><em>cedolare secca<\/em><\/strong><em> \u00e8 una tassa alternativa che sostituisce l\u2019IRPEF e le relative addizionali e applica un\u2019imposta fissa del <\/em><strong><em>21% sul canone di affitto.&nbsp;<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Si tratta di un <strong>regime facoltativo<\/strong> che per\u00f2 pu\u00f2 essere scelto solo da persone fisiche (ovvero non da societ\u00e0 o enti) che sono proprietarie o hanno un diritto reale di godimento sull\u2019immobile.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Si tratta di una soluzione che <strong>semplifica la gestione fiscale<\/strong> e pu\u00f2 risultare pi\u00f9 vantaggiosa in molti casi.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"pro-contro\"><strong>Vantaggi e svantaggi del contratto 4+4<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Il <strong>contratto di affitto 4+4 offre diversi vantaggi<\/strong> a entrambe le parti, ma anche alcuni <strong>contro da valutare<\/strong>. Questa tabella pu\u00f2 aiutarti a farti un\u2019idea di quali siano vantaggi e svantaggi di questa soluzione:\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table is-style-stripes\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><\/th><th><strong>\u2705 VANTAGGI<\/strong><\/th><th><strong>\u274c SVANTAGGI<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>PROPRIETARIO<\/strong><\/td><td>\u25aa\ufe0f Entrata sicura per un lungo periodo (minimo 4 anni)<br>\u25aa\ufe0f Possibilit\u00e0 di scegliere la cedolare secca, semplificando la parte fiscale<\/td><td>Limitata flessibilit\u00e0 nel non rinnovare il contratto prima della scadenza (se non ci sono motivi legali validi)<\/td><\/tr><tr><td><strong>INQUILINO<\/strong><\/td><td>Stabilit\u00e0 abitativa grazie al rinnovo automatico del contratto<\/td><td>Il contratto dura 4 anni, quindi non \u00e8 facile cambiare casa prima della scadenza, salvo gravi motivi che giustifichino il recesso anticipato<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"morosita\"><strong>Cosa succede in caso di morosit\u00e0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Se l\u2019inquilino smette di pagare l\u2019affitto, <strong>non \u00e8 necessario aspettare la scadenza del contratto <\/strong>per risolvere la situazione.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>In <strong>caso di morosit\u00e0<\/strong>, infatti, la legge permette al proprietario di <strong>intimare lo sfratto e chiedere che il contratto venga risolto anticipatamente<\/strong>, avviando una procedura legale per ottenere l\u2019evacuazione dell\u2019immobile, sempre nel rispetto dei tempi e delle modalit\u00e0 previste dalla legge.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"trasloco\"><strong>Trasloco in corso? Ecco come gestire le utenze<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Ora che sai <strong>come funziona un contratto di affitto 4+4<\/strong> puoi valutare con serenit\u00e0 se questa sia la soluzione pi\u00f9 adatta alle tue esigenze.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Se ti stai per trasferire, per\u00f2, c\u2019\u00e8 un ultimo nodo da sciogliere: le <strong>utenze<\/strong>. In particolare:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list emoji_bullets emoji_hand_right\">\n<li>Dovrai richiedere la <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/luce-gas\/voltura-energia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>voltura<\/strong><\/a> se la casa in cui di trasferisci ha ancora le utenze attive;<\/li>\n\n\n\n<li>Dovrai fare il <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/risorse\/subentro-luce-gas\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>subentro<\/strong><\/a><strong> <\/strong>se ti stai trasferendo in una casa abitata da altri prima di te, dove le forniture non sono per\u00f2 pi\u00f9 attive;<\/li>\n\n\n\n<li>Dovrai procedere con una <a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/blog\/luce-gas\/attivazione-luce\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>nuova attivazione<\/strong><\/a>, invece, se la casa \u00e8 nuova e i contatori non sono mai stati attivati prima.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"has-background\" style=\"background-color:#f7f8fa\"><a href=\"https:\/\/www.switcho.it\/servizi\/cambio-casa\"><strong>Noi di Switcho<\/strong><\/a><strong> <\/strong>ti aiutiamo a gestire le utenze in modo semplice e veloce, risparmiandoti stress e soldi. 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